不動産から事業を学ぼう！飲食事業における賃料はいくらが適切か
「不動産の賃料はどのくらいが適切なのか？」「賃料はどのように決まるのか？」などについて考えると、事業における売上と経費の構造が見えてきます。
今回は飲食事業における店舗の適正賃料を考えることで、事業について紐解いていきます。
1.飲食店舗の適正賃料
売上に対して物件の賃料が占める割合を、賃料比率といいます。飲食店舗においては、賃料比率が10%以下が適正といわれています。10%を超えると赤字に陥る可能性が高まるからです。
飲食店舗の運営においては、賃料のほかにも主に原価（食材費）、光熱費、人件費、その他の経費（広告費や保険料など）が発生します。それぞれの売上に対する比率の目安は、以下のとおりです。
・原価：30%
・人件費：25〜30%
・光熱費：5〜10%
・その他の経費：5%
上記の経費を考えたときに、賃料が売上の10%以下であれば利益が出る見込みということです。
賃料が月額30万円だとしたら、300万円が月商目標となります。30日で割ると、日商目標は10万円です。つまり、日商は月額賃料の3分の1を目指すべきともいえます。
売上が変動すれば、もちろん賃料比率も変わります。売上が目標を上回り、賃料比率が低くなるに越したことありません。10%という数字は、あくまでリスクを抑えるための基準と考えると良いでしょう。
また飲食店舗の中でも、ラーメン店、居酒屋、カフェ、レストランなどの業態によって賃料や原価の比率は変わってきます。
2.飲食店舗の賃料相場
飲食店舗の賃料相場は、主に立地と物件の状態によって決まります。
人口の多い都市部やターミナル駅、大通りに面している立地は賃料が高く、郊外や人通りが少ない立地では賃料が低いのが一般的です。
飲食店舗の物件探しサイト「飲食店ドットコム」に直近1年間で掲載された物件を集計した、駅ごとの平均賃料（坪単価）を例に挙げます。
直近1年間の平均坪単価（2025年2月28日時点）
- 新宿駅（東京都）：36,835円
- 横浜駅（神奈川県）：46,765円
- 東京駅（東京都）：43,171円
- 大宮駅（埼玉県）：23,182円
- 船橋駅（千葉県）：22,565円
- 練馬駅（東京都）：21,304円
- 八王子駅（東京都）：14,097円
参照：飲食店ドットコム（https://www.inshokuten.com/bukken/kanto/market/rent/）
上記の駅は、乗降客数が多い順に並んでいます。一概には言えないものの、乗降客数と賃料には相関関係があると見て取れるでしょう。
また同じような立地でも、築年数の浅い物件や設備が整っている物件は賃料が高くなります。立地や物件の状態によって賃料が決まるのは、住宅やオフィスと同様です。
なお賃料のほかに初期費用も発生しますが、前の店舗が利用していた設備や内装が残されている「居抜き物件」であれば、工事の費用や期間を短縮できます。
飲食店舗は、人通りの多い立地だと賃料が高くなりますが、その分高い売上が見込めます。店舗の業態、賃料以外の経費率、客層、知名度などさまざまな要素を総合的に考慮して、適切な賃料比率となる物件を選らばなければなりません。
3.まとめ
飲食店舗の賃料は、売上の10%以下が適正とされています。その理由は、原価、光熱費、人件費、その他の経費を想定したときに、賃料を10%までに抑えれば赤字になるリスクを低減できるからです。
他業種の店舗や事業主がオフィスを借りる場合も、同様に売上と経費を予測して適切な賃料を考える必要があります。
不動産の適正賃料を考えることは、事業について学ぶきっかけになります。今回は飲食店舗を例に挙げましたが、他の業種についても調べてみると理解が深まるでしょう。
