築古戸建投資は、どこでやる？どんな材料を参考にしてる？プロの思考法とは？
築古戸建投資をする場合、どこのエリアでやるのがいいのかというのは、最初の悩むポイントかと思います。自分が住み慣れたエリアなのか。人口が増えているもしくは開発などが多くおこなわれていて、地価の上昇などが狙える場所がいいのか。などそれぞれが最初に興味をもつエリアというのは異なると思います。
私自身は、長崎で空き家再生事業を展開していますが、東京でもアパートを所有していたりと、各地で経験があります。また、前職の不動産会社では、福岡、大阪、名古屋、東京、仙台と全てのエリアの物件を販売してきたということもあり、各エリアの特徴は掴んでいるつもりです。
今回は、築古戸建投資で重要な「エリア」を選ぶ際の、私が基準としている情報や考え方を共有していこうと思います。
築古戸建投資・空き家投資とは？
その名の通り、築年数が古い物件や、空き家などをリフォームして、賃借人を募集し入居を決め手、10%以上の高利回りの物件に仕上げて投資をする運用方法です。その運用方法の中でも、利回りを高いものにするために、自分自身で全て行うDIY投資と呼ばれるものや、リフォーム業者や不動産業者に依頼して進めるものもあります。それぞれの投資スタイルに応じて、アレンジできるのがいいところでもあります。
不動産投資の中でも、アパートやマンション1棟という投資方法と、築古戸建投資や空き家投資で狙っているところや求めていくところが異なるため、築古戸建投資・空き家投資に特化してエリア選定に必要な情報や考え方を記載していこうと思います。
人口動態の中でも「特殊出生率」を考える
こちらについては、不動産投資を考える上で、1番最初に考えるところで、以前からテーマになっています。人口が増えるところは住居の需要が高まるため、賃貸需要も高まるというのは、理解できるお話かと思います。しかしながら、日本全国をみても出生数も減少している中、人口は減少の一途をたどり、増加傾向にあるところを探すのは難しいかもしれません。その場合、人口関連で見るべき情報は「特殊出生率」になります。
特殊出生率とは、「出産可能な年齢（15歳〜49歳）の女性に限定して、各年齢ごとの出生率を足し合わせた指標です。1人の女性がその年齢別出生率で一生の間に産む子供の数に相当します。その数字が2.07を下回ると人口は自然減となり、減少していきます。そのようなことがわかる特殊出生率というのは、不動産投資で一つの考え方として考慮しておく必要があります。
例えば、2023年に都道府県別の特殊出生率がでましたが、1位は沖縄で1.60、東京については0.99となっていて、東京が1を割る自体になったことも記憶に新しいと思います。
数字とイメージはある程度あっていると思うのですが、沖縄は子沢山の家庭が多いイメージがあったりします。
この数字だけを不動産投資で活用するのは難しいですが、社会全体の状況を示していると感じていますので、出生率が高いところというのも、不動産投資で築古戸建投資を検討していく上で、深掘りしていくとエリア選定に役立つかもしれません。
雪が降る地域とそうでない地域
築古戸建投資・空き家投資で意識するべきは天候も重要ですが、大前提として雪の対策は考えておいた方がいいでしょう。北海道や東北地方で木造の賃貸物件を検討する際には、建物の仕様を「寒冷地仕様」にする必要があります。簡単に表現すると、通常のリフォームに加えて、工事をするところが多いと考えていただければ良いと思います。具体的なところでは、室内については断熱性能や暖房設備、または玄関も２重扉（通常のエントランスで１つ開いたらまたすぐに２つ目の玄関があるイメージです）にする必要があったり、屋根の仕様も雪が落ちやすくするため、金属屋根が多かったりと、仕様が異なります。もし築古戸建を購入する時にそういったところも考慮する必要が出てきて、慣れていないと非常に費用がかかり、利回りが下がったりします。
基本的には雪が降らないエリアが、築古戸建投資ではやりやすいと言われています。建物を購入する費用にもよりますが、まずはそのようなおおまかなエリアでわけてもいいと思います。
利便性のあるエリアで少額で仕入れることができるかどうか
築古戸建投資で利回り20%を目指すことも十分可能です。そのためにはまず、ある程度状態のいい土地と建物を100万円以下で仕入れる必要があります。家賃が関東でも7万円や8万円となり、仮に7万円の家賃で年間84万円。利回で20%を得ようと思うと、840,000円 / 20% = 4,200,000円になります。ここで物件の価格が200万円や300万円になってしまうと、仲介手数料などの諸経費を考慮するとほとんどリフォーム工事にあてられる費用がなくなってしまいます。
そうなった時に、1都3県のそれを囲うようなエリア、すなわち茨城、福島、栃木、群馬、静岡、山梨などは、利便性のあるエリアでその金額の土地と建物を仕入れるのは、なかなか難しいということもあります。なぜなら築古戸建の投資家は、ある程度積算評価がでるような、首都圏に近いところで検討していることが多いため、その分競合することになり、新規参入組はなかなか情報がまわってきません。それであれば、地方の競合がないような、築古戸建投資に切り替えて、安い物件を仕入れる方が、まだよかったりします。
時間とコストを考える
利回り20%の物件を3年後に完成させるのと、利回10%の物件を1年後で完成させるのと、5年後に得られる収益の差がどの程度生まれることになるでしょうか。
仮に両方とも家賃5万円だとして、検討をスタートして、3年後に家賃収入が入ってきて5年後までに得られる収益は、120万円で、1年後に家賃収入が入ってきて5年後までに得られる収益は、240万円となります。かける費用は家賃5万円で利回り20%ですと、300万円かけたことになり、利回り10%ですと、600万円になります。前者の投資回収率は20%、後者の投資回収率、実は40%となります。
考えに考えて競合は多いが利回りが高く狙える場所を選択して、なかなか物件がでてこない、出てきたとしても現地のリフォーム業者もなかなか忙しく対応難しく、自分自身でやるにしても遠くて、本業に差し支えるとなると、3年という期間が平気で経過してしまうというのはよくあることです。利回りはそこまで高くなくても、早く始めることが何よりもメリットになるということも理解できたと思います。
かける時間を最小限にそこそこの利回りでスタートすることができるエリアで検討するというのもひとつのエリア選択では重要な要素です。
ドミナント戦略も意識する
コンビニやスーパーなどの経営戦略で聞いたことがあるかもしれません。築古戸建投資にも必要な要素になってくるため、ご紹介します。1棟目の場所が決まったら、少なくとも5棟目までは、同じエリアで進めた方が効率が格段にあがります。お願いする業者や不動産会社も同じところに依頼できますし、DIYでやるなら材料などを他のところで利用する際に運搬費が安く住んだりすることがあります。工具の移動も簡単ですし、ある程度エリアとしては近いところで、それなりの棟数を増やさないと効果が出づらくなります。
物件単体の利回りだけを意識しすぎて、移動費や運搬費などその他経費を考えていないと築古戸建投資で戦うことは難しくなってきます。
まとめ
今回は、ご自身の不動産投資を築古戸建投資や空き家投資で進める場合、どこで進めればいいかわからないという方に対して、基本的な考え方や私が考えていることの一部をご紹介いたしました。より詳しい話をお聞かせする場面も作りたいと考えていますが、気になる方は直接お気軽にお問い合わせくださいませ。ご自身の生活スタイルやルーツも考えながら、最適な投資エリアを選定するのに少しでもお役に立てれば嬉しいです。
