空き家投資でどのくらい節税できるのか？年収800万円の会社員でシミュレーションしてみた！

「空き家に投資すると節税になるらしい」
そんな話を耳にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資における主な利益といえば家賃収入ですが、空き家の場合、物件によっては税金面でも得をするケースがあります。

では、なぜ空き家を購入すると節税になるのでしょう。そしてどれくらい得なのでしょうか。

本記事では、年収800万円の会社員（住宅ローン控除なし）を例に、空き家投資でどれくらいの節税ができるのかシミュレーションをしてみたいと思います。

※本記事は税理士による監修を受けたものではありません。税務処理を行う際は、必ず専門家の判断を仰いでください。

なぜ「空き家投資」で節税できるの？

不動産投資において節税ポイントとなるのは、「減価償却」という制度です。
一般的に事業で物を買った場合、その購入金額は経費に計上されます。一方、減価償却は、建物や車のように高額で何年も使い続けるものに関して、一度に経費とせず、毎年少しずつ価値が減るとみなして何年かに分けて経費に計上する仕組みです（土地は減価償却できません）。つまり減価償却した額は、毎年収益から差し引かれるため節税につながるのです。

減価償却の主な方法は毎年一定額を償却する「定額法」と、毎年一定割合ずつ償却する「定率法」があります。今回のシミュレーションで使う「定額法」は、以下の計算式で求められます。

「取得価額×定額法の償却率」

償却率は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた法定耐用年数（用途や構造などによって異なる）を調べ、そこから減価償却資産の償却率等表を見て算出します。

ですが、空き家のような中古建物の場合、築年数が古く購入時にすでに法定耐用年数を超過しているケースもあります。その場合「簡便法」といって「法定耐用年数の20%に相当する年数」で償却が可能です。

例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年ですので、築22年を超過した築古物件は、4年間という短期間で大きな減価償却費を計上できる、ということです。

つまり、その年の現金の支出はなくても、帳簿上では4年に渡り減価償却費を経費に計上できるのです。すると、その分の利益はないことになり、税金を減らすことができるのです。

シミュレーションしてみよう！長崎の築古空き家を現金で購入した場合

では、実際どのくらい節税になるのかシミュレーションしてみましょう。
条件は以下の通りです。

＜条件＞
・年収800万円の会社員（独身、扶養者なし）
・住宅ローン控除なし
・物件価格：4,181,818円（仲介手数料33万、登記費用10万）
・家賃収入：年間624,000円
・主な経費：管理費、保険、固定資産税など121,200円／年
・減価償却費：1,045,455円／年 × 4年
・購入形態：全額現金一括払い
・購入物件：築22年以上の木造住宅

1年目は、このような計算になります。

• 家賃収入：624,000円
• 経費：
  　・減価償却費：1,045,455円
  　・管理費・保険・税金など：121,200円
  　・不動産取得税：80,000円（1年目のみ）

　　　・仲介手数料：330,000円（1年目のみ）
　 ・登記費用　：100,000円（1年目のみ）

経費の合計は「1,676,655円」となり、不動産から得られた家賃収入「624,000円」を差し引くと、不動産所得は「▲972,655円の赤字」となります。

「あれ？　赤字になってしまった！」と焦らないでください。この赤字は、給与所得と損益通算（利益と損失の相殺）できるため、赤字の分、課税対象の所得を減らすことができるのです。

税率は年収や家族構成などによって異なりますが、例えば、シミュレーションの人の場合、所得税率20%、住民税率10%と仮定すると、972,655円×（20%＋10%）＝約29万円の節税効果が見込まれます。

そして2〜4年目の経費は、1年目のみ計上できる経費を抜いて「1,166,655円」となります。不動産所得は「▲542,655円の赤字」となるため、見込みの節税額は毎年約16万円です。4年間をトータルすると、約77万円の節税効果が得られる計算になります。

※「節税額」はあくまで簡易的な概算であり、税務上の個別判断によって異なる場合があります。

減価償却が終わった5年目以降の節税は？

運用5年目に入ると、4年間の減価償却は終了するため、大きな経費がなくなります。例えば、この辺りでまとまった修繕費を計上できると、急激な課税を一時的に抑えることはできます。しかしその後は、本格的な課税が始まると考えておきましょう。

シミュレーションの人で考えてみると、減価償却がなくなれば年間の不動産所得は約50万円となります。合計税率30%（所得税20%、住民税10%）と仮定すると、購入5年目以降からは約15万円の税金が発生することになる計算です。

空き家の多くは、簡便法が適用できる築年数の経過した古い木造物件です。節税の観点で考えれば有利と言えるでしょう。減価償却により、帳簿上は赤字となりますが、所得税と住民税を減らしつつ家賃という現金収入を得ることができます。ただし、大きな節税効果が期待できるのは購入から4年間のみということには注意が必要です。

とはいえ、すべての空き家物件が節税に適しているわけではありません。例えば、建物価格が極端に低い場合、減価償却費も少なくなり節税効果が小さくなります。その上、固定資産税や修繕費などの経費は普通にかかってくるので、場合によっては節税よりも経費の支出が大きくなってしまう可能性があるでしょう。また所得が低く税率が低い人も、節税できる金額も少なくなります。

そしてそもそも、賃貸需要がなければ家賃収入は得られず、節税どころではありません。購入する前に、エリアのニーズなどをしっかり把握した上で、需要が見込める物件を購入することが大切です。

まとめ

空き家投資でどれくらい節税できるのか、シミュレーションも踏まえて解説しました。限られた期間ではありますが、大きな節税効果を見込めるのは空き家投資の魅力の1つです。

もちろん投資は、節税目的だけで行うものではありません。
長期的に投資するものですから、ご自身の収支のバランスや購入物件の賃貸需要、将来の運用計画などについて、事前によく調査しておくことが重要です。
また空き家投資の場合、一般的な物件よりも修繕やリフォームに費用がかかることは頭に留め置いておく必要もあります。

本記事のシミュレーションはあくまで一例です。

もし空き家投資や節税に興味を持ったら、必要に応じて税理士など専門家と相談しながら検討してみてはいかがでしょうか。

＜参考サイト＞

国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf