【保存板】不動産投資でリタイアは可能？必要な資産額と現実的なステップ

昨今、「会社に縛られずリタイアしたい」という人が増えています。そんな中、リタイアの選択肢として考えたいのが不動産投資です。

この記事では、不動産投資リタイヤのメリットとデメリット・リスク、具体的なステップ、失敗しないためのポイントなどをお伝えします。

不動産投資でリタイアは可能か？

不動産投資によるリタイアとは、家賃収入で生活費を賄える状態を作ることです。

たとえば、毎月の生活費が25万円である場合、家賃収入で月30万円程度を確保できれば、理論上はリタイアが可能になります。5万円の余裕分は、空室時のリスクヘッジや修繕費の積み立てとして活用できます。

株式投資の場合、生活費分の配当を得るには数千万円〜1億円単位の資産が必要です。副業も収入源にはなりますが、自分が働き続けなければならないため、完全リタイアにはつなげるのは容易ではありません。

その点、不動産投資は、仕組みさえ整えば「働かなくても毎月入る収入」を実現できるため、リタイアとの相性が良いと言えます。

不動産投資リタイアのメリット

不動産投資リタイアには、大きく3つのメリットがあります。

1つ目は、収入が安定しており、生活設計がしやすいことです。不動産投資では入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入が得られます。株価のように日々変動しないため、生活設計が立てやすいのです。

2つ目は、資産として残ることです。所有する不動産は相続することが可能で、売却もできます。

3つ目は、時間と場所に縛られないことです。物件の管理を管理会社に委託すれば、物件の近くにいる必要がありません。どこに住んでいても、日中の時間を自由に過ごしていても、家賃収入を得られます。

不動産投資リタイアのデメリット・リスク

一方で、不動産投資リタイアにはデメリットやリスクも存在します。

まず、空室・家賃下落のリスクです。入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間は、家賃収入がゼロになります。立地や物件の魅力度によっては、長期間空室が続く可能性も否定できません。また、築年数の経過とともに家賃が下落することも考慮が必要です。

デメリットとしては、修繕・管理コストがかかることです。建物は必ず経年劣化します。エアコンの故障、給湯器の交換、外壁塗装などの修繕コストは、数十万円〜数百万円単位になることもあります。

融資返済のプレッシャーがあることもデメリットです。仮に空室が長期化した場合でも、銀行へ返済し続けなければならず、精神的なプレッシャーが生じることを認識しておきましょう。

さらに、「完全放置」はできないことも理解しておかなければなりません。管理会社に委託しても、最終判断はオーナーの責任です。最低限の管理業務は残ります。

リタイアを実現するためのステップ

ここからは、不動産投資リタイヤを実現するための具体的なステップを説明します。

1.生活費を算出→必要な家賃収入を逆算する

まずは毎月の生活費を明確にしましょう。その金額に、修繕・管理コストや空室リスクに備えた余剰分を足して、必要な家賃収入を算出します。具体的な金額は、のちほど解説します。

2.投資エリア・物件タイプを選ぶ

ワンルームマンションで堅実に積み上げるか、築古戸建を安く仕入れて高利回りを狙うか、一棟アパートで規模拡大を目指すかなどを選びます。

3.融資を活用してレバレッジを効かせる

自己資金だけでなく銀行融資を活用することで、大きな投資が可能です。

4.ポートフォリオを拡大する

1件目の物件で経験を積んだら、徐々にポートフォリオを拡大していきます。複数物件を所有することで、1件が空室になっても他の物件でカバーできる体制を作りましょう。

5.賃貸管理体制を整える

管理会社を選定し、賃貸管理体制を構築します。自主管理も選択肢の一つですが、リタイア後の時間的自由を重視するなら、管理を委託するのがおすすめです。

必要な資産規模の目安

実際に、どのくらいの生活費でいくらの家賃収入が必要なのか、目安を解説します。

月の生活費が20万円の場合、家賃収入30万円が目安です。利回り8％と仮定すると、4,500万円規模の物件群となります。

月の生活費が30万円であれば、家賃収入45万円を目標にしましょう。利回り10％と考えると、5,400万円規模の物件群です。

築古戸建×地方×高利回りの活用例も紹介します。たとえば、100万円で空き家を購入し、諸経費53万円、リフォーム400万円がかかったとします。

この物件を、家賃6万円／月で賃貸すると年間の収入は72万円。利回りは約13%です。

不動産投資リタイアの成功事例

不動産リタイヤの成功事例を挙げます。

まず、サラリーマンが副業からスタートし、5年でリタイアした事例です。

ほかには、長崎などの地方で戸建投資を行い、複数棟を運営することで月30万円のキャッシュフローを確保した事例もあります。

週3勤務＋不動産収入など、部分的にリタイアするのも選択肢のひとつです。

失敗しないためのポイント

最後に、不動産投資リタイヤを失敗しないためのポイントをお伝えします。

＜借入をコントロールする＞

過度な借入は、金利上昇や空室時のリスクを増大させます。自己資金比率を適切に保ち、無理のない借入計画を立てることが重要です。

＜修繕費を必ず見積もる＞

修繕が発生した際になんとかすれば良いと甘く考えてなりません。突発的に修繕が発生する前提で、資金をプールしておきましょう。

＜複数の出口戦略を準備する＞

賃貸だけではなく売却も選択肢に入れ、市場環境に応じた複数の選択肢を持っておくと安心です。

まとめ

不動産投資によるリタイアは、現実的に可能です。ただし、長期的な計画と管理が欠かせません。「いくら必要か」を明確にし、そこから逆算して投資戦略を立てるのが最短ルートです。

会社員・フリーランスを問わず挑戦できる資産形成手法が、不動産投資です。副業として始め、ポートフォリオを拡大し、最終的にリタイアを実現する。そんな未来は誰にでも開かれています。