不動産投資で節税したい人必見｜築古戸建でできる減価償却シミュレーション
「不動産投資は節税になるらしい」と聞いて調べてみると、必ずといっていいほど検索結果に出てくるのが「築古戸建」や「減価償却」といったキーワードに辿り着きます。みなさんも、まさに今そのような検索からこのページを開かれたのではないでしょうか。
では、なぜ古い家への投資と節税が結びつけられるのか。
その理由は、「減価償却」という会計上のルールを活用することで、手元の資金を減らさずに所得金額を圧縮できるからです。
「それって、法律違反なんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、安心してください。もちろん合法的な手段です。
この記事では、築古戸建投資が節税につながる仕組みを、わかりやすく解説します。「節税目的で不動産投資を始めたいけれど、本当に効果があるの？」と疑問に思っている方は、ぜひ最後までご覧いただけたらうれしいです。
■築古物件の減価償却計算を具体的に解説
築古戸建投資で節税の鍵となるのが、「減価償却」です。
事業で利益を得るために使った費用は「経費」に計上されることは、みなさんご存じだと思います。その中で、建物のような高額な資産の場合、購入時に一括で経費にするのではなく、法律で定められた「耐用年数（法定耐用年数）」で分割しながら経費計上していく会計上のルールがあり、それが減価償却なのです。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は「22年」です。
しかし、ここで大きなポイントとなるのは、この法定耐用年数をすべて経過した「築22年超の中古物件」には「簡便法」という特別な計算方法が適用されることです。
「築22年超の木造戸建」の場合、法定耐用年数の20%に相当する年数が耐用年数となります。つまり、「22年×20%≒4年(1年未満切り捨て)」となり「4年間」という非常に短い期間で大きな金額を経費化（償却）できるわけです。
では、あなたが「築25年の木造戸建物件を800万円で購入した」としましょう。
耐用年数は前述の通り「4年」で、年間の償却費は「定額法」と言われる以下の計算式で算出します。
800万円（物件価格）×0.250（償却率）＝200万円
つまり、実際には1円もお金を支払っていないのに、「200万円」を4年間にわたって経費に計上できるわけです。税法上、その分の家賃収入はなかったことになるため、所得にかかる税金が安くなります。
■節税効果を最大化する購入タイミングとは？
そうした魅力のある減価償却費ですが、経費に計上できるタイミングは「事業用として使い始めた日」と決まっています。
要するに、必ずしも購入日ではなく、物件の引き渡しを受けて賃貸に出した日、あるいは入居者の募集を開始した日などから月割り計算になるのです。
税法における1年の区切りは基本的に「1月1日〜12月31日」ですので、事業用として使い始めたタイミングが「12月の場合」と「翌年1月の場合」とでは、初年度の減価償却費は大きく異なります。
前述した「年間200万円の減価償却費を計上できる物件」を例に、両者を比べてみると以下の通りです。
・2025年12月に事業開始→200万円÷12カ月×1カ月＝約16.7万円（2025年の減価償却費）
・2026年1月に事業開始→200万円÷12カ月×12カ月＝200万円（2026年の減価償却費）
トータルの償却費は変わりませんが、初年度から節税効果を最大に享受したいのであれば、物件は年明けすぐに賃貸募集を開始するのが効率的なタイミングと言えるかもしれません。
■所得別に見る節税効果の違い
実は、減価償却によって節税できる金額は人によって異なります。
なぜなら、日本の所得税は「累進課税制度」を採用しているため、所得が高い人ほど高い税率が課せられているからです。
給与所得者が不動産投資を行う場合、減価償却費などによって生まれた不動産所得の損失（赤字）を、給与所得などと「損益通算」し、その人全体の所得を減らすことができ、節税につながります。
そのため、給与所得のある人の場合は、同じ金額の経費（減価償却費）を計上しても、所得の高い人の方が節税額も大きくなるのです。
ここで、AさんとBさんが同じ物件で年間200万円の減価償却費を損益通算した場合の比較を見てみましょう。
・Aさん（課税所得400万円、所得税率20%）
→適用税率は約30%（所得税＋住民税）
→概算の節税額：200万円×30%＝約60万円
・Bさん（課税所得1,000万円、所得税率33%）
→適用税率は約43%（所得税＋住民税）
→概算の節税額：200万円×40%＝約88万円
このように、同じ物件、同じ減価償却費でも、高所得者のBさんの方が節税効果は高くなります。このことから、築古戸建て投資はもともと所得が高く税率が高い人ほどメリットのある投資方法といえます。
■節税目的での注意点(税務調査・過度な赤字)
築古戸建投資の減価償却による節税は、当然ながら税務署も厳しくチェックをしています。
特に注意したいのは、「事業実態」です。
例えば、以下のような場合、「事業用ではなく、単なる税金逃れ」と判断されてしまうこともあるのです。
・親族に住まわせて相場より極端に安い家賃を設定している
・減価償却費を計上したいがために購入し、入居者募集などせず放置している
状況によっては減価償却費の計上が否認される場合もありますので、十分に注意しましょう。もし入居者がいなくても、募集活動をする、あるいは不動産会社に管理を委託するなど、「賃貸経営を成立させようと行動している」実態は必要不可欠です。
もう一つ注意したいのは、減価償却が終了する時期です。
築22年超の築古戸建物件は、4年の減価償却期間が終わると、5年目からは経費が激減します。
家賃収入は変わらないのに、帳簿上の利益だけが大きくなり、多額の税金を納めることになるのです。何も準備をしていなければ、5年目に痛い目に遭う可能性があります。
そうならないためには、購入時からいつ経費がグッと減るのか時期を把握した上で、売却や次の物件購入を検討するなど、出口戦略を考えておくと安心でしょう。
■長崎の事例：年収700万円会社員のケース
築古物件は、節税効果はもちろんのこと、一般的な物件より安い価格で手に入るのも大きな魅力です。
特に地方都市では、もともと首都圏よりも不動産が安価で、さらに昨今は空き家も増加傾向にあります。そうした物件をリノベーションして貸し出すことで、小さな元手で大きく増やすということが可能なのです。
では、実際に築古戸建の不動産投資を行い、減価償却による節税を享受するまでをシミュレーションしてみましょう。
＜モデルケース＞
Aさん（長崎市勤務の会社員）
年収700万円（課税所得350万円、所得税率20%）
Aさんは、築30年の木造戸建を土地込み「600万円を現金で購入」。売買契約書において、土地200万円、建物400万円で按分しました。減価償却できるのは建物だけとなります。
・減価償却費の計算
400万円×0.250%（耐用年数4年の償却率）＝年間100万円
・年間の不動産収支シミュレーション
家賃収入：6万円／月×12カ月＝72万円
経費：25万円（固定資産税、修繕積立費、管理費等）
・不動産所得の計算
72万円（収入）−25万円（経費）−100万円（減価償却費）＝▲53万円
＜結論＞
Aさんの手元には、家賃収入72万円から経費25万円を差し引いた47万円の現金が毎年残ることになります。同時に、会計上「53万円の赤字」が発生するため、これを給与所得と損益通算できるわけです。その場合、概算の節税額は約16万円となります。
手元にお金を残しながら税金も抑えられる、というのが築古戸建投資の節税による醍醐味なのです。
■まとめ
不動産投資で節税できる仕組みについて、ご理解いただけたでしょうか？
特に、大きな費用を経費計上できる築古戸建の減価償却は、不動産投資をする上で必ず知っておきたい知識です。
しかしながら、短期的な節税にばかり気を取られるのも考えものです。不動産投資を成功させるには、長期的なキャッシュフローを見据える必要があるからです。節税はあくまでも不動産投資の魅力の一つと捉え、長い目で安定的な運用を考えられるといいですね。
当社では、築古戸建や不動産投資についてさまざまなノウハウを持っています。疑問や不安があればお気軽にご相談ください。
