身近な不動産から勉強しよう！商業施設におけるテナント賃料の決まり方

不動産について勉強したいと考えたとき、身近なところから学ぶと知識が身につきやすく有効です。

不動産というと住宅を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、商業施設も身近にある不動産のひとつです。

今回は、商業施設に出店するテナントの賃料の決まり方を解説します。商業施設を入口として、不動産について勉強していきましょう。

1.商業施設におけるテナント賃料の仕組み

商業施設にテナントが入店する際の賃料は、固定賃料と歩合賃料の2種類に大別されます。住宅やオフィスは固定賃料が大多数を占めますが、商業施設では歩合賃料が珍しくありません。

固定賃料とは、文字通り毎月決まった金額を支払うことです。テナントは、常に支出金額を見通せるというメリットがあります。商業施設側は安定した収入を見込めます。

歩合賃料とは、売上に歩合率をかけて賃料を決める仕組みです。歩合率の相場は約5〜15%で、テナントと商業施設側の協議によって決まります。

例えば歩合率が10%と定められており、その月の売上が500万円であったら、賃料は50万円となります。

テナントの売上が上がるほど、商業施設側の収入も増えるということです。商業施設側は収入を増やすために、イベント開催などで施設に集客しテナントの売上を上げようとします。つまりテナントは売上が上がって嬉しい、商業施設側も収入が増えて嬉しい、Win-Winの関係となるのです。

ただし、固定賃料+歩合賃料の場合、売上が一定の基準額を超えたら歩合率が高くなる場合、反対に低くなる場合など、さまざまなパターンが存在します。

2.商業施設におけるテナント賃料を決める要素

テナントの賃料は、下記のような複数の要素によって決まります。

• 立地・集客力
• フロア
• 開口部
• 業種
• イニシャルコスト
• 店舗PL

＜立地・集客力＞

住宅やオフィスと同様に、商業施設の賃料において立地は大きな要素です。都市部の商業施設と郊外の商業施設では、当然賃料は異なります。

また同じような立地でも、その商業施設にどのくらいのお客様が訪れるか、すなわち集客力によっても賃料は変わってきます。お客様がたくさん集まる施設であれば、テナントの売上が上がるからです。

集客力は立地に依存するところも大きいですが、その施設にどのようなお店があるか、どのようなイベントが行われているか、トイレやフードコートの設備が使いやすいかなど、さまざまな要因によって変動します。

立地と集客力は、その商業施設の賃料相場が決まる要素です。

＜フロア＞

ひとつの商業施設の中でも、フロアによって賃料相場が変わります。

一般的には、1階の方が高く、上層階の方が安く設定されています。多くの場合1階に出入口があり、来店客数や滞留客数が多いからです。

同じ商業施設の中でも、フロアによって集客力が違うため賃料も異なるということです。

＜開口部＞

開口部とは一般的に建物の窓や出入口のことですが、商業施設においては、テナント区画が共用通路に面している部分を指す場合があります。

四角い区画があるとして、1面のみが通路に面している場合と、角地にあり2面が通路に面している場合では、2面の方が通路を通るお客様により多くの商品を見てもらえるでしょう。あるいは同じ1面開口でも、面が大きい方がお客様に見える範囲が広くなります。

したがって、開口部の面積が大きいと賃料が高くなる傾向にあります。

＜業種＞

テナントの業種によっても賃料は異なります。2022年の業種ごとの平均月額賃料は、以下のとおりです。

業種ごとの平均月額賃料（共益費は含まない）

・物販：14,481円/坪

・飲食：21,419円/坪

・サービス：11,055円/坪

参照：日本ショッピングセンター業界「ＳＣ白書２０２４ 　ブレイクスルー ～ＮＥＸＴ ＳＣ時代～」（https://www.jcsc.or.jp/sc_hakusho_digital/2024/index_h5.html#%E3%80%80）

同じ物販でも、広い売場が必要なスーパーマーケットや家具店などは坪あたりの賃料が低く、狭い売場でも高い売上が見込める化粧品店などは坪あたりの賃料が高いのが通例です。

＜イニシャルコスト＞

イニシャルコストによって賃料が変わる場合もあります。イニシャルコストとは初期費用のことです。商業施設にテナントが入店する際は、一般的に次の費用を徴収されます。

• 敷金
• 建設協力金
• 内装管理費
• オープン販促費　など

テナントと商業施設側の協議により、このいずれかを低めに設定する分、賃料を上乗せするなどの調整を行うことがあります。

＜店舗PL＞

テナントと商業施設側で賃料の協議をする際、参考とする数値のひとつが店舗PLです。

特に既存店舗が契約のまき直し時などに賃料交渉を行う場合、賃料比率が適切かどうかが一つの争点となります。賃料比率とは、売上に対してどのくらい賃料が占めているかの割合です。

商業施設における賃料を決める際は、各店舗の状況も加味されるのです。

3.まとめ

身近にある商業施設を題材にして、賃料の決まり方をお伝えしました。商業施設におけるテナント賃料は固定賃料と歩合賃料の場合があり、いずれにしても立地や集客力、フロア、開口部、業種などのいくつかの要素から金額が決まります。

賃料が高いということは、すなわちその不動産の評価が高いということです。商業施設の賃料の決まり方は独特ですが、不動産を評価する考え方として住宅やオフィスなどにも通ずる部分があります。

不動産の勉強をしたいときは、ぜひ商業施設も取り上げてみてください。