一般的な不動産投資の種類と特徴を学ぼう！
不動産投資と一口に言っても、投資対象の種類は数多くあり、それぞれ特徴は異なります。
不動産投資を始める際は、種類ごとの特徴、メリットやデメリットを理解した上でどんな不動産に投資するか決定することが大切です。
今回は、代表的な不動産投資対象である4種類について、できるだけわかりやすく解説します。
そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは、土地や建物を購入し、売却することでキャピタルゲイン（売却益）、貸し出すことで家賃収入によるインカムゲインを得られる投資方法です。
キャピタルゲインは、売却額から購入額や購入に関連する費用を差し引くことで算出できます。
一方、インカムゲインは家賃収入から経理等を差し引くことで算出できます。インカムゲインはキャピタルゲインのように短期的な利益は期待できませんが、継続的、安定的に利益を得られる可能性があります。
不動産投資の収益性をはかる指標として「表面利回り（グロス）」があります。
不動産会社の広告やWebサイトなどに物件情報として「表面利回り●%」といった表示がされているのを、見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割ったもので、不動産の購入価格に対し、どれくらいの年間収益が得られるかの目安を示します。
ただし、物件の管理費や修繕費、税金などの経費は一切考慮していないため、名称のように表面的な数字に過ぎません。その点には十分に注意しましょう。
表面利回り（%）＝年間家賃収入÷物件価格×100
不動産投資で投資できる不動産には、さまざまな種類があります。
それぞれの特徴、メリット・デメリット、表面利回りの一例[YY1] （※）を紹介します。
（※）あくまで目安の指標です。実際の利回りはコストやエリア、築年数、構造などさまざまな要素により異なります。
区分マンション、ワンルームマンション
マンションの１室あるいは複数室を購入して賃貸し、賃料収入を得る方法を区分マンション投資といいます。前者はワンルームマンション投資とも呼ばれます。
＜メリット＞
・1,000〜数千万円程度で購入でき、マンション一棟に投資するよりも初期投資額を抑えられるため、自己資金が少ない人でもチャンレンジできる
・マンションなどの共同住宅は、部屋の階数や方角、立地などにより需要が異なるため、同じマンションや別のマンションで需要の高い部屋だけ投資することも可能
・複数の部屋へ分散投資することで、災害による損失、空室、家賃下落などのリスク軽減を期待できる
・管理費用はかかるものの、共用部分の清掃や点検、修理などはマンションが提携する管理会社にまかせられる
＜デメリット＞
・丸ごと一棟に投資するよりも収益の割合が小さい
・不動産の価値下落、空室、災害や劣化による修繕、金利上昇によるローン返済額の増加などのリスクがある
＜向いている人＞
不動産投資初心者、少額で投資をしたい人など
＜表面利回りの一例＞
新築：3〜4% 中古：4〜10%
戸建
戸建て物件を購入して賃貸し、賃料収入を得る方法です。戸建て投資の対象はさらに、「新築戸建」、「中古戸建」、「空き家戸建」に分けられます。
＜メリット＞
・子育て世帯などからの需要が高く、長期的な入居が見込める
・中古や空き家であれば、新築より少ない額で購入できる場合がある
・修繕やリフォームなどでアップグレードすることで、物件の価値向上が期待できる
＜デメリット＞
・中古や空き家の場合、修繕やリフォームに多額の費用がかかるおそれがある
・入居者がいなくなると収入がゼロとなる
＜向いている人＞
少額で投資をしたい人、リフォームやDIYが好きな人など
＜表面利回りの一例＞
新築戸建て：5〜6% 中古戸建て：6〜8%[YY2] 空き家戸建て：購入額や賃料によって5〜10％以上になること[YY3] もある
マンション・アパートの1棟
マンションやアパートの丸ごと１棟を購入、あるいは建築して建物内の部屋を賃貸し、賃料収入を得る方法です。
＜メリット＞
・複数の部屋を貸すことができるため、安定収入が見込める
・空室が発生しても他の部屋の賃料で減った収入をカバーできる可能性がある
・融資を活用することで、自己資金が少なくても高額の物件に投資できるので、大きな利益を上げられる可能性がある（レバレッジ効果）
＜デメリット＞
・初期投資額が大きくなる
・建物の維持、管理のために手間や費用が必要となる
・空室が発生すると収入が減ってしまう可能性がある
＜向いている人＞
不動産投資の経験や知識がある人、自己資金に余裕がある人、長期的に安定した収入を得たい人など
＜表面利回りの一例＞
新築：5〜6% 中古：6〜8%
民泊、簡易宿泊所
戸建てやマンションなどの物件の一部または全部を、旅行客へ宿泊用に貸し出す民泊施設、合宿所などの簡易宿泊施設を購入し、運営あるいは賃貸して宿泊料金や賃料で収益を得る方法です。
＜メリット＞
・１室を運用する場合などは、少ない資金で投資できる
・インバウンド観光客やビジネス目的の旅行者、学生のスポーツ合宿が多いエリア、もしくは優れた設備やサービスを備えた施設の場合、高い収益を得られる可能性がある
・民泊の場合、国家戦略特区の区域に指定[YY4] されたエリア（※）であれば、年間の営業日数に制限がない（２泊3日以上の滞在が必要など条件あり）
（※）民泊制度ポータルサイトhttps://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law3.html
＜デメリット＞
・民泊を運営する際には、必要な許可申請や届け出をしなければならない
・民泊の場合、年間の営業日数が180日以内と制限されている（特区外の物件）
・季節やイベントなどの影響を受けやすい
・安定的な収益を得るには、ニーズ動向などマーケティングを行う必要がある
＜向いている人＞
旅行が好きな人、コミュニケーション能力が高い人など
＜表面利回りの一例＞
中古物件を利用した場合：4％前後
まとめ
一般的な不動産投資の種類、特徴などを紹介しました。
それぞれ初期に必要な投資額、メリットやデメリット、考えられるリスクなども異なることがお分かりになったかと思います。
ちなみに不動産投資におけるリスクは、こちらの記事[YY5] にまとめてありますので、ぜひチェックしてみてください。
用意できる自己資金や経験値、ご自身が将来なりたい姿などに合わせて、何に投資するのか選択することをおすすめします。
また、1つの対象に集中的に投資せず、複数の対象に分散して投資する「分散投資」はリスク軽減に有効な方法と言われています。
そう考えると、不動産投資というカテゴリの中で、例えば「戸建て投資」と「区分マンション投資」などの分散投資を検討してみるのも一案です。
当社では不動産投資に関するご相談も随時受け付けています。
ぜひお気軽にご利用ください。
[YY1]https://ieul.jp/column/articles/72195/
[YY2]https://rimawari.co.jp/blog/?p=862#:~:text=戸建ての表面利回りは,もかなり高くなります%E3%80%82
[YY3]https://dot.asahi.com/articles/-/242351?page=3
[YY4]https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law3.html
