フリーランスにおいて地力がつく！不動産投資で基盤をつくろう！

私が会計事務所に勤務していた頃、コロナ融資という言われる「ゼロゼロ融資」に申込をする企業もたくさんいらっしゃいました。そこで、色々な企業をみて話を聞くと、やはり資金繰りが厳しい状況にあると。その中で、本業以外の収入が多いところと、少ないところとで、資金繰りの状況が大きく変わってくるということを学習したことをよく覚えています。

コロナ禍において、倒産することになった多くの企業は、本業以外の副収入が少なかった傾向にあるという話を聞きました。その後の、2023年2024年の倒産件数などを考えても本業以外の副収入がなかったということは影響があったようです。

不動産投資の世界では、「レバレッジ」と言われるように融資を受けて物件を購入するのが一般的になります。

中小企業のもつ財務基盤があったり、個人ではサラリーマンでの信用力があれば、不動産投資は融資で拡大していくことができます。

しかし、フリーランスや小規模事業者はなかなか不動産賃貸業をサイドビジネスとして始めるとしてもなかなか融資が通らないことがあります。

今回は、フリーランスや小規模事業者こそ、不動産で財務基盤をつくってほしい。どういう風に進めたら良いのか、少し売上があがらなくなっても不動産があるから持ち堪えられたという状況がつくりだせるようになるには、どんな準備がいるのか、ひとつの進め方を書いていこうと思います。

①前提の準備

不動産投資をするにしてもどのような準備を最初にすればいいのでしょうか。フリーランスとしてできる不動産投資の準備はいくつかありますが、最初にするべきこととして、下記にあげてご紹介していきます。

本業で利益をあげる

すでにフリーランスになっている方は、まずはその本業で利益をあげます。それと同時に経費を抑えて、最初の投資資金の300万円程現金を作りましょう。フリーランスの方々は本業の売上から、経費を引いた後、残ったお金の中で、事業主勘定で自身のプライベートなことに使います。現預金をつくるには、最終的に残った税引き後、利益を残していく必要があります。独立開業をしてフリーランスとして運営したばかりの時に、初年度から大きな利益をあげて300万円の現金を作るというのは容易ではありません。

しかし、このスタートラインから不動産で副業を考えている場合には、もうこれしかありません。フリーランスで受注が受けられる状況であれば、可能な限り受注して品質を落とさず納品するというのをやり続けなければいけません。

独立前の信用力を使って不動産投資で基盤をつくる

独立前の例えばサラリーマンとして企業に勤務している時の信用力を使って、先に不動産投資をおこなっておくというのも一つのスタートの切り方です。しかしその際に、信用力を使って、自己資金を使わずにワンルームマンション投資をおこなうという判断はおすすめしません。ワンルームマンション投資は、サラリーマンとして活動している際の、節税対策として購入するのがもっとも有効になります。本記事で想定している不測の事態がおきた際の本業の収入補填という意味では少し弱いです。少なくとも毎月のキャッシュフロー（手残り）がプラスになるものを購入する必要があります。

独立前の信用はそのまま維持しつつ、こちらも現金で投資に使えるお金として150万円程度作っておきましょう。

②どんな不動産投資をすればいいのか

現金を300万円蓄えることができた。サラリーマンとして信用力がある状態で、150万円作ることができた。そうしたら次のステップです。その資金を使ってどういう風にどんな物件で不動産投資をすればいいのか、ひとつの事例をご紹介していきます。

フリーランスのメリットを最大限活かせる方法で進める

フリーランスという働き方のメリットは、時間場所問わずに仕事をすることができることと理解しています。時間的拘束や仕事をする場所を選べないサラリーマンでは、なかなかできないことを、フリーランスの方はすることができます。

よく聞く不動産投資は、「家賃を受け取るだけ」のほとんどお任せでできるタイプの不動産投資です。ただし、このよく聞く不動産投資では、現預金という信用力を無視している気がしています。「自己資金はほとんどないけど、不動産投資をすることができる！」「全てお任せで、生命保険の代わりに月1万円くらい払うならできるな」という不動産投資の本質とは少し異なるアプローチの仕方をして購入をしている方が多いと感じます。

最初に私が、「現預金をつくりましょう。」とお伝えしたのには理由があります。厳しいことをお話するようで恐縮ですが、サラリーマンとして活動している時に、150万円を預金できないということは、不動産投資をしても入ってきた資金をすぐに使ってしまう可能性が高いからです。

不動産投資にも不測の事態はあります。入居者の退去、原状回復工事、修繕など、物件を継続的に運営していくために、自己資金を投資しなければならないことがあります。その時に預金がないと、支払うことができずに、原状回復工事などできず、再募集がかかられなくなり、事実上運営が止まってしまうこともあります。

また、もう一つ理由があります。そのサラリーマンとして働いたり、本業で頑張って預金ができる方というのは、また頑張ればその金額を稼ぎ出すことができる方々であることが想像できるからです。今後、フリーランスとしての財務基盤を不動産で固めていくためには、物件を1件買っただけでは、まだ基盤がつくれているということは難しいと考えているからです。

利回りが高く、事業性の高いもの選ぶ

前段でご紹介した、時間と場所を選ばないフリーランスの特性を活かして、利回が高く、事業性の高い不動産投資手法を選んでいくのがよいと考えています。利回りが高いということは、他の方がやらないような、一見安全性が低いような物件で、手を加えるところも多い、ご自身の進め方の特徴が出るような物件になってきます。

まず前者でいうなら、築古のアパートかもしくは築古戸建投資、空き家投資と呼ばれるものです。築年数が40年前後かそれ以上経過している戸建を安く購入して、リフォームを施し、賃貸物件として現地の入居者を探し貸出をするというものです。この方法なら、300万円もあれば十分におこなうことができます。この方法は、利回20%も手の届くところにあるような方法です。そして、後者の話につながりますが、ご自身で全ておこなうことで、ご自身の経験や考えを反映することができるため、事業性が高くなります。

サラリーマンの信用力がある時に、150万円を預金できた方も、同様です。しかし、少し資金調達をしないと全てを自分自身でおこなうにしても資金が足りなくて途中で続けることができなくなってしまうかもしれません。

そこで、サラリーマンの信用力があれば、空き家購入資金やリフォーム資金をローンで借りることができます。150万円の現預金があれば、その金額を上限としても、非常に高い確率で150万円のローンを組むことができるでしょう。すると手元資金は300万円。これで、フリーランスの方と同様資金を集めることができます。

ここで、サラリーマンの信用力で進めてきた方には、限界がきてしまいます。300万円を用意できましたが、300万円でサラリーマンとなると、フリーランスの特性を持っていないため、時間と場所に制約がでてきます。そうすると全てを自分自身でおこなって物件を作ることができません。その場合は、多少利回りがさがったとしても、リフォーム業者さんに依頼をして進めることになるでしょう。

サラリーマンとして、土日をフル活用してご自身でやっている方もいます。できないことはないのですが、かなりのエネルギーと行動力や実行力がないとなかなか難しいでしょう。このあたりで、サラリーマンを続けながら不動産投資をするのか、フリーランスに転身をするのか、考える必要がでてくるのかもしれません。

事業性が高い＝フリーランスの事業と似ている

ここからはフリーランスで300万円預金ができて、利回りが高く、事業性が高いものを選んだ方のお話が中心になってきます。フリーランスの特性である、時間と場所の制約がないというところに加えて、私が事業性の高い投資方法がいいとしているのは、フリーランスの仕事との親和性が高いからです。私も会社の代表をしております。毎日楽しく事業のことを考えています。家族と過ごしているときは、頭の片隅にあるイメージで、そういう時にこそいいアイデアが浮かんできたりします。フリーランスの方ほど、よく色々と考えていらっしゃると思います。自身の事業がうまくいくまで、成功するまで調べたりトライすることが仕事であるようにも思います。そう考えた時に、不動産投資といえど事業性の高いものは、考えることも多いため、フリーランスでいつもやっていることとなんら変わりありません。仮説をたてて、こうやったらうまくいくのではないか、ご自身の生活を考えて、洗濯動線はこういう感じがいいのではなど、考えられることはたくさんあることに加えて、ご自身の経験も活かすことができます。

③1つ所有して家賃収入が入ってきたら次の物件を考える

　完成した段階では、まだ家賃収入が1棟分入ってきただけで、本業を補うというレベルにはいたっていないと感じると思います。おっしゃる通り、1つ所有しているくらいでは不動産収入で本業の補填はできません。

完成したら、次の物件を考える

事業性の高い不動産投資のいいところは、ご自身で考え行動してきたものが、ご自身の財産となって蓄積されていくところにあります。ご自身の不動産事業のスキルはもちろん、名前が売れてきます。不動産投資をおこなっているその場所の不動産会社も物件の募集などで協力することもあると思いますが、自分自身でそこまでできる方はなかなかいないため、その地域では有名になります。私も長崎で空き家再生事業をおこなっていますが、そういった頑張っている個人の不動産投資家のことを、業者の方からお話を聞くことがあります。「頑張ってるから応援してあげたい。」「次はいい物件を紹介してあげたい」など聞いていて嬉しくなるようなお話ばかりです。長崎だけでも10名以上そういった個人の方とお会いしてきました。

そこまで作り上げたら、業者からは物件の情報は入ってきますし、協力してくれるようなベースが整ってきます。そうなってくるとひとつの「実績」をつくったということになりますので、金融機関に相談する時も本業としてではなく、その不動産賃貸業を本業として融資を申込することもできるようになってきます。

次の物件を考えるとしても、前回までの経験があるため、完成させるまでの期間も費用も抑えられるようになっています。ここまでくるのはかなり大変ですが、本業で頑張りながら、不動産で基盤を作るというのは、こういったことからスタートしてもいいのかもしれません。

最初の1棟より2棟目が、2棟目より3棟目が、より早く、より低コストで進められるようになってきます。それを繰り返すのです。

築古戸建・空き家投資で5棟まで増やしましょう

築古戸建投資で300万円で利回20%となると、家賃が5万円になります。5棟所有すると、月額25万円、年間で300万円の家賃収入を得ることができます。その方がどういう目標値かによって変わってきますが、大卒の新卒社員とあまり変わらないくらいの収入を得ることに成功します。ここまでくるのに何年かかるか、人によって異なるのでわかりませんが、私の周りの早い方で3年でここまで進めた方はいます。

そうすると、毎年、当初の資金が預金できることになってきますので、毎年１棟増やすことができるようになります。

毎年発生する家賃収入を次の投資にあててもよいですし、そのまま運用して現預金を増やしても良いと思います。

こういう状況になったら、本業でも稼ぎながら、万が一のことが起きた場合に、不動産収入に頼ることができるようになるのではないでしょうか。

フリーランスとして◯◯×不動産というコンテンツづくり

フリーランスとして運営していく方は、最初に費用をかけずにSNSなどを活用してマーケティングやらブランディングをおこない集客をしていくのではないかと思います。その自分自身を知ってもらうこととして、ご自身の本業×不動産というブランディングで認知拡大をはかるのも一つだと思います。

私が今までお会いした方で、主婦×不動産だったり、ライター×不動産で大活躍していらっしゃる方もいます。主婦の方は、子育てという仕事の合間でエリアに制約はありますが不動産に取り組むことはできそうです。ライターの方も素晴らしい。これからの時代、ご自身の記録を残すことにも苦にならない職業と捉えることができます。本業としての仕事をしながら、ご自身の不動産投資体験記も記録することができます。ライターではなくても、SNSでマーケティングしていくのでしたら、◯◯×不動産というのはみなさんができる方法だと私は感じています。

他にも色々とあると思いますが、独立するという気概があり前向きだからこそ、フリーランスの方は、不動産で財務基盤をしっかりつくりつつ、ご自身のブランディングにつなげていただけたらいいなとも思うわけです。

まとめ

私の運営している会社も、最初は不動産投資しかおこなっていない会社でした。そこに事業を後付けしていったことにはなります。どちらかというと、サラリーマンの信用力で最初に、大きくはないですが、基盤を作ることができたからこそ、独立するきっかけになったともいえます。

フリーランスとして活動を続けている方々のことを尊敬しています。尊敬しているからこそ、ぜひ成功していただきたい。そのお手伝いができたら、さらに嬉しく思います。本日ご紹介したのは、あくまでも数ある進め方のうちのひとつです。それぞれフリーランスの方の環境や条件は異なりますので、ひとつの参考として捉えていただければ幸いです。