【不動産 勉強】価格上昇よりも、価格下落が怖い人ほど、空き家投資が向いている理由
不動産投資といえば、「資産価値が上がるエリアで購入し、売却益を得る」というイメージを持つ方が多いでしょう。確かに、将来の値上がりを見越して物件を購入し、資産を増やしていくのは、投資の王道と言えます。
しかしその裏には、「思ったほど値上がりしなかった」「むしろ値下がりしてしまった」というリスクも潜んでいます。特に、金融機関からの借り入れを活用してレバレッジをかけている場合、価格下落によるダメージはより深刻です。
本記事では、「価格上昇よりも価格下落が怖い」という方にこそ向いている、「空き家投資」について解説します。不動産投資のリスクに触れながら、なぜ空き家投資がおすすめなのか、そしてどんな魅力的があるのかを見ていきましょう。
価格下落が怖い人ほど知っておきたい、レバレッジのリスク
不動産投資では、自己資金に加えて金融機関から借り入れ（ローン）をして不動産を購入することが一般的です。
その場合、たとえば自己資金が500万円しかなくても、ローンを使うことで3000万円の物件や5000万円の物件など、500万円以上のものを購入でき、その物件が買った時より高く売却できれば購入金額以上の利益を得られるわけです。こうした、少ない元手でより大きな利益が得られることを「レバレッジ効果」といいます。
特に首都圏の物件の多くは価格が高いものの、将来の価格上昇が期待できるため、もし利回りが低くても「将来の売却益」で収支をプラスにするという、レバレッジ効果を期待した考え方が主流です。言うなれば、「月々の収支が多少マイナスでも、5年後に物件が500万円値上がりしていればOK」といった投資スタイルです。
しかし、このスタイルには当然リスクも伴います。もし予想に反して価格が下がってしまった場合、自分の資産を上回る負債が残ってしまう可能性があるのです。
さらに、入居者が思うように入らず、空室期間が長引いたり、家賃を下げたりすれば、月々のキャッシュフローは圧迫され、資金繰りが苦しくなることも考えられます。こうなると、物件を保有し続けること自体も難しくなり、売却によって損切りせざるを得ないといったケースもあるでしょう。
つまり、レバレッジ効果を前提として「価格上昇」を期待した投資スタイルは、「うまくいけば大きな利益を得られる」一方で、「予想が外れたときの損失も大きい」という典型的なハイリスク・ハイリターン型の投資なのです。
「これ以上下がりにくい」物件を狙う、空き家投資の考え方
一方で、空き家投資は、前述した首都圏のマンション投資などに見られる不動産投資とはまったくスタンスが異なります。
空き家物件は一般的な物件に比べて非常に安価です。とくに地方や郊外の空き家は、すでに価格が下がりきっている、あるいはこれ以上は下がりにくいという特徴があります。
たとえば、築30年を超えた一戸建てが100万円〜300万円程度で売りに出されているような地域では、「これ以上価格が下がる余地がほとんどない」という状態です。つまり、土地の価格も建物の価値もすでに底値に近く、価格下落によるダメージをそれほど心配する必要がないのです。
また、地方の空き家投資では、物件の評価に「収益還元法」が用いられることが一般的です。これは、物件自体の資産価値ではなく、「賃貸した際にどれだけの収入が得られるか」を元に評価する考え方です。
たとえば、300万円で購入し、100万円かけて修繕した物件を月額6万円で貸せたとします。年間72万円の家賃収入が得られるため、利回りは18%になります。5年ほど運用すればコストも回収できる計算です。首都圏の新築ワンルームでは、利回りが5%を下回るケースも珍しくないことを考えると、空き家投資にいかに可能性があるかお分かりいただけるかと思います。
空き家投資は、物件の再販価格の上昇（キャピタルゲイン）を狙うものではなく、あくまで「毎月の家賃収入（インカムゲイン）」を主な目的として行う投資です。価格変動に振り回されず、コツコツ着実に資産を積み上げていく。これこそが、空き家投資の本質と言えるでしょう。
無理なく始められる！空き家投資の魅力
とはいえ、「空き家ってボロボロで使えないんじゃないの？」「借りてくれる人なんて本当にいるの？」と思う方もいるかもしれません。
確かに、空き家は築年数が古い物件が多く、中にはそのままでは住めないものも存在します。しかし実は、100万〜150万円程度のリフォームで見違えるほど生まれ変わるケースも少なくありません。
さらに、地域によってニーズはさまざまですが、「家賃が安くてきれいな一戸建て」というだけで、若い夫婦や子育て世帯などから十分な需要の見込める物件にもなるのです。
重要なのは、購入前に雨漏りやシロアリ被害などの致命的なダメージがないかを、空き家専門業者などのプロに調査してもらうことです。事前の確認を徹底すれば、安心して購入することができます。
空き家投資には、物件やエリア選びなど首都圏のマンション投資などとは異なる難しさもありますし、修繕などで多少の手間はかかるかもしれません。しかしその分、不動産に関する学びも多く、自分のペースで資産を育てていける面白さもあります。
そして、購入価格が安いのでローンを借りずに、あるいは少ない自己資金で、無理なくスタートできる点も魅力です。何より、「価格下落による損失リスクを抑えながら、高利回りも狙える投資」であることは、価格が下がることに不安がある人へのイチオシのポイントなのです。
首都圏で不動産投資を検討中の方も「空き家投資」をチェック
「不動産は1都3県の人気エリアに買っておけば、間違いない」と考えている方は多いと思います。もちろん、その戦略が誤っているとは言いません。
ですが、物件価格は売却のタイミングや市況に大きく左右されるため、見極めが難しく、思い通りにいかないケースもあることは十分に考慮しておくべきでしょう。
さらに、首都圏のマンションは、地方の空き家に比べて取得費用が高額になりがちです。多くの人はローンを利用した購入になるため、前述したように価格下落によるダメージが大きくなります。
不動産投資の成功を左右するのは売却価格だけではありません。入居者が途切れず定期的に家賃収入を得続けて、収入の大きな柱を作ることも成功の形です。
もし不動産投資を始めるにあたり「値上がりしなかったらどうしよう」「金利が上がったらどうなるか不安」といった懸念を抱えているのであれば、一度、空き家投資という選択肢にも目を向けてみてはいかがでしょうか。
まとめ
不動産投資にはさまざまなスタイルがあります。価格上昇を見込んで大きな利益を狙う「攻めの投資」もあれば、家賃収入を地道に積み上げる「守りの投資」もあります。
価格下落リスクが小さく、少額で始められて、高利回り。そんな安定感のある空き家投資は、まさに「守りの投資」と言えるでしょう。
不安の多い時代だからこそ、価格の変動に振り回されず、手堅く資産を増やしていける投資方法を選びたいものです。空き家投資はそんな思いに応える、一つの有力な手段といえるのではないでしょうか。
