築古戸建投資とは？メリット・デメリットから始め方まで徹底解説
近年、「築古戸建投資」が注目を集めています。空き家問題が深刻化するなか、空き家を有効活用する投資手法として脚光を浴びているのです。背景には、少額資金から始められること、テレワークの普及や地方移住への関心の高まりにより、地方での不動産需要が高まっていることも挙げられます。
この記事では、築古戸建投資の全体像をまとめます。基本からメリット・デメリット、始め方、成功事例、失敗を避けるためのチェックポイントまで解説するので、ぜひ参考にしてください。
1.築古戸建投資とは？
築古戸建投資とは、築年数が20年以上経過した戸建を購入し、リフォームを施して、賃貸や転売によって収益を得る不動産投資です。
不動産投資といえば、区分マンションへの投資や新築物件への投資などもあります。
区分マンションへの投資は、マンションの一部屋を購入して賃貸する方法です。管理や修繕の手間が少ない一方で、所有できるのはマンションの占有部分に限られます。
新築物件への投資は空室リスクが低い反面、購入価格が高く、初期費用の回収に時間がかかります。
これに対して築古戸建投資は、空き家や相続で手放されることになった古い戸建を対象とすることが多く、購入価格を抑えられるのが特徴です。
2.築古戸建投資のメリット
築古戸建投資には、大きく4つのメリットがあります。
①低資金で始められる
築古戸建投資の最大の魅力は、少ない資金で始められることです。物件は数百万円から仕入れることができ、その他の経費も抑えられます。
②高利回りが期待できる
築古戸建投資では、購入価格が低いため、高い利回りを期待できます。
③出口戦略を自分でコントロールできる
数年間は賃貸で運用して将来的に売却する、賃貸の入居者にそのまま売却するなど、出口戦略の幅が広いのも築古戸建投資の魅力です。
④地方銀行・信金の融資が通りやすいことも
地方銀行や信用金庫では、地域活性化の観点から、築古戸建投資の融資が通りやすい場合があります。
3.築古戸建投資のデメリット・リスク
築古戸建投資には大きなメリットがありますが、デメリットやリスクも存在します。
①修繕費やリフォームコストが想定以上にかかる
築古戸建は物件が古いため、内部の構造や設備に思わぬ不具合があることも珍しくありません。表面だけではわからない部分の修繕やリフォームが必要になり、想定以上に費用がかかることがあります。
②入居付けに時間を要する可能性がある
都心部の区分マンションなどと比べると、築古戸建は立地や設備面から需要が限られやすいです。そのため、入居者を見つけるのに時間を要するリスクがあります。
③耐震性やインフラの確認が必須
築古戸建では、耐震性やインフラの確認が欠かせません。旧耐震基準の建物（1981年5月31日までに建築確認を受けた建物）かどうか、上下水道は整備されているかなどのチェックが必須です。
④管理に手間がかかる
区分マンションへの投資と異なり、戸建は管理する範囲が多岐にわたります。建物の内部のみならず、外部の雑草やゴミ問題など、管理に手間がかかります。
4.築古戸建投資の始め方
築古戸建投資のメリットとデメリット・リスクがわかったところで、「どうやって始めるの？」と疑問を抱かれるでしょう。ここからは、築古戸建投資の始め方の具体的なステップを解説します。
ステップ1：エリア選定
まずは、人口が増加している、もしくは減少が緩やかで、住宅需要のある地域を選びます。
ステップ2：物件探し
次に、スーモやアットホームなどのポータルサイトや地元の不動産会社、空き家バンクを活用して、物件を探しましょう。
ステップ3：現地調査のポイント
物件の目処が立ったら、現地調査を行います。現地調査では、以下のようなポイントを確認します。
- 雨漏り跡
- シロアリの痕跡
- 基礎
- 上下水道・電気・ガスといったインフラ
ステップ4：購入・融資
現地調査を無事にクリアしたら、いよいよ購入です。重要事項説明を受け、売買契約を締結し、決済と引き渡しをする流れで進みます。並行して、融資の手続きも必要です。
ステップ5：リフォーム戦略
リフォーム戦略では、DIYするか専門業者に依頼するかを検討します。
DIYは費用を抑えられるのがメリットですが、時間と技術が必要です。また、トラブルが起きた際のリスクが大きいことを認識しておきましょう。
専門業者への依頼は費用がかかるものの、安全性が高まります。保証も付くため、後々の安心感もあります。
ステップ6：出口戦略を描く
出口戦略とは、その物件を活用して最終的に何を達成したいか考えることです。
賃貸する場合は、長期保有し、家賃収入を得ていくことになります。売却すると、リフォーム後にまとまった利益を得られます。
一定期間賃貸してから売却する、ハイブリッド型も選択肢の一つです。
5.築古戸建投資の成功事例
ここでは、築古戸建投資の成功事例を紹介します。（数値は概算です。）
Aさんは、100万円で空き家を購入しました。諸経費として、53万円がかかりました。
・仲介手数料：33万円
・登記費用：10万円
・不動産取得税：8万円
・固定資産税精算金：2万円
Aさんは、400万円をかけて空き家をリフォームを実施。家賃6万円／月で賃貸することに決めました。
つまり、物件を賃貸するまでにかかった費用は553万円、年間の収入72万円となります。表面利回りは、「72万円÷553万円」で約13%です。
そして数年後、物件を入居者に購入していただくことになり、売却しました。ここで利益が確定します。
賃貸の入居者に、物件を購入することもできると伝えておき、住み心地で決めてもらうこともできるのです。
6.築古戸建投資で失敗しないためのチェックリスト
最後に、築古戸建投資で失敗しないためのチェックリストをお伝えします。
- 修繕費用をシビアに見積もる
- 家賃相場を事前に調査しておく
- 融資の条件を早めに確認しておく
- 運用しながらではなく、はじめに出口戦略を考える
7.まとめ
築古戸建投資は少額の資金で始められますが、高い利回りを得るには、コストや入居付けなどのリスク管理が鍵を握ります。
地元の特性や需要を活かした戦略を立てることで、安定した収益を期待できます。これから不動産投資を始めたい初心者の方にも、最初の一歩として挑戦しやすい手法です。
不動産投資をしたい方は、築古戸建投資も検討してみてください。
