【戸建投資】融資が通らなかった人でも選べる「戸建」という選択肢

「不動産投資に興味はあるけど、自分の年収じゃ無理だよな」

「マンション投資って、手出しがでるから、負担が大きいよね」

そう思って、最初からあきらめてしまっていませんか？

不動産投資の情報を調べてみると、

「年収500万円以上が目安」

「審査に通るには安定した収入が必要」

といった話が当たり前のように出てきます。

不動産投資に詳しい友人や投資会社の営業マンに相談したら、「もう少し年収が上がってからがいいと思う」と言われてしまった。そんな方もいるでしょう。

でも、ここで少し考えてみてください。
その「年収500万円以上が必要」「高収入じゃないとダメ」というのは、マンション投資の話ではないですか？

不動産投資といえばマンション投資を思い浮かべる人が多いと思いますが、実際はそれ以外の選択肢もあります。
その一つが「戸建投資」です。

会社員であれば年収300万円台の方でも融資が通り、毎月プラスのキャッシュフローを生み出すことができる方法として、じわじわと注目を集めている方法です。

「戸建に投資？」「しかも中古？」「築古ってなに？」と、今は疑問ばかりかもしれません。
そんな方のために、この記事では「戸建投資」という選択肢についてわかりやすく解説しています。
不動産投資を始めたいのに、「マンション投資の審査が通らなかった」「既存の借入が大きくて新規購入は難しいと言われた」という方にもぜひ読んでいただきたいです。

■なぜ「不動産投資はできない」と思ってしまう？　不動産投資情報のほとんどが「マンション前提」

インターネットで「不動産投資　始め方」と検索すると、表示される多くはワンルームマンションや新築マンションの情報です。
不動産投資セミナーも、書籍も、YouTubeの動画も、その多くがマンションを中心に語られたものです。 そのため、多くの人が無意識のうちに「不動産投資＝マンション投資」だと思い込んでしまいがちなのです。

マンション投資では、物件価格が2,000万円以上になることも珍しくありません。
すると当然、融資を受けるための審査も厳しくなり、安定した年収が求められます。
「年収500万円以上が目安」という話が出てくるのも、ある意味、当たり前のことです。

つまり、「年収500万円未満では不動産投資ができない」という話は誤りで、正しく言えば「マンション投資の融資審査では年収の壁がある」ということなのです。

■「融資が通らない = 終わり」ではない

実際に、マンション投資に挑戦したことがある方も、中にはいらっしゃるでしょう。
そのとき、銀行の仮審査や相談の段階で、「融資が難しい」「年収的に厳しいですね」などと言われると、「ああ、自分には不動産投資は無理なんだ」と感じてしまいますよね。

でも、それはあくまでも「マンション投資」の話。
言うなれば、１つのドアに入れなかっただけなのです。別のドアを選べば、あなたでも不動産投資の世界へ入れる可能性は十分にあります。

たとえば、融資審査の基準は金融機関や物件によって異なります。相談する場所や人を変えるだけで解決することもあるでしょう。また、物件の価格帯が違えば、審査の通りやすさも大きく変わってきます。
そして実際によくあるのが、マンション投資では難しかった融資が、「戸建投資なら通る」というケースなのです。

■徹底比較！　マンション投資と戸建投資の「差」とは？

戸建投資とは、名前の通り、一戸建て住宅を購入して賃貸に出す投資方法です。
区分所有のマンションと違い、土地と建物の両方を所有します。

古い木造物件なら1,000万円以下で取得できるケースも多く、マンション投資とは価格帯がまったく異なります。では、主な違いを整理してみましょう。

＜物件価格の違い＞
ワンルームマンション投資の場合、物件価格は2,000万円前後以上が一般的です。都心や新築となれば、もっと高騰することもあるでしょう。
一方、戸建投資では1,000万円以下の物件も多く存在します。中には、500万円前後で取得できる物件もあります。この価格差が、必要な融資額の違いにそのままつながるのです。

＜利回りの違い＞
新築のマンション投資（ワンルーム）の表面利回りは3〜4％程度が相場とされています。
一方、中古戸建は価格が低い割に家賃が高く取れるエリアもあり、利回りが高くなりやすい傾向があります。条件によっては10％以上を実現できるケースも少なくありません。

＜月々のキャッシュフローの違い＞
マンション投資では、不動産取得時に不動産取得税が、運営の際にはローン返済や保険料や固定資産税や管理手数料のほかに、マンション自体の管理費や修繕積立金などのコストがかかります。すると家賃収入が入っても、毎月1〜2万円の「持ち出し」が発生するケースもよくあるのです。たとえ節税などのメリットがあっても、年間20万円以上のコストが発生するようでは、長い目で見ると家計的にも精神的にも負担となります。

対して戸建はどうでしょうか。
諸条件によりますが、取得税や固定資産税、ローン返済や保険料のほかにかかるのは、管理を委託する場合の費用くらいです。それらを差し引いても、多くの場合、手元にお金が残ります。
「保有しているだけでお金が積み上がっていく」状態を作れるのは大きな魅力です。

＜購入できる年収の目安の違い＞
マンション投資では「年収500万円以上」が融資の目安になることが多いのに対し、戸建投資は「年収300万円台から」融資を受けられる可能性があります。これはもともとの物件価格が低いため必要な融資額が小さく、審査のハードルが下がるためです。
融資審査では、借入額と年収のバランス（返済比率）が重要な判断基準の一つとなります。
年収に対して借入額が大きすぎると、返済できないリスクが高いとみなされて審査がおりないケースがあるのです。
 
マンション投資で2,000万円の融資を受けようとすれば、年収300万円台だと返済比率がかなり高くなることに加えて、投資用のローンになりますのでさらにリスクを考慮して審査をします。その状態で金融機関側のリスクを測っていきます。ですが、戸建で700〜900万円程度の融資であれば、同じ年収300万円台でも審査が通る可能性があります。

＜融資のハードルの違い＞
物件価格が2,000万円以上になることが多いマンション投資では、物件そのものに抵当権を設ける「担保あり」のローンが一般的です。そのため物件自体に積算評価をした場合の「価値」が残っていないといけません。積算評価が高い物件は、そもそもの売買価格も高くなりますので、融資のハードルもその分あがっていきます。

一方、物件価格が低く、積算評価をした場合の価値が低い、戸建投資では「無担保ローン」を活用できるケースがあります。これは物件を担保にするのではなく、借りる人自身の信用力で審査される方法です。たとえば「信用情報に支払いの滞納記録などがないか」「勤務先の規模や勤続年数はどうか」といった、その人そのものの属性が判断基準となります。

つまり、年収が高くなくても信用情報がきれいで安定した仕事に就いていれば、融資を受けられる可能性があるのです。無担保ローンの融資上限額は、数百万〜1,000万円程度なので中古戸建にもぴったり合っています。

■戸建投資の3つの強みを深掘りしよう

戸建投資には、大きく3つの強みがあります。

＜強み1：1,000万円以下から始められる＞
初期費用の大きさは、不動産投資で最初の壁と言っていいでしょう。
「自己資金が数百万円必要」「頭金を用意しないといけない」という話を聞いて、はじめの一歩が踏み出せない方、あきらめてしまう方はとても多いです。

ですが戸建投資の場合、低価格の物件が豊富で、融資条件によっては「手元資金を抑えて」「自己資金ゼロ」でスタートする選択も十分あります。もちろん諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険など）は別途発生しますが、マンション投資と比較した場合の初期ハードルは大きく下がります。

少ない元手から始められるということは、リスクを限定しながら不動産投資の経験を積めるということでもあります。最初の一棟目を比較的小さな規模で体験し、運用のコツを掴んでから次の物件を考える。そんな進め方ができるのも、戸建投資ならではの魅力です。

＜強み2：利回り10％以上も狙える高収益性＞
ワンルームマンション投資の表面利回りは3〜4％程度が一般的で、たとえば「2,000万円の物件で年間60〜80万円程度の家賃収入」というイメージです。
一方、中古戸建の場合、価格が抑えられている分、家賃に対する利回りが高くなりやすい傾向があります。
たとえば800万円の物件で月6.8万円（年81.6万円）の家賃収入が得られれば、表面利回りは10％になります。エリアや物件の状態によって差はありますが、10％以上の利回りを実現できるケースも珍しくないのです。

また、戸建はファミリー層に多く選ばれます。 ファミリー層の入居者は、子どもの学区や生活環境への配慮から、引っ越しを繰り返しづらい傾向があります。そのため入居期間が長くなることで、空室リスクを抑えやすくなり、安定した収益につながります。

＜強み3：4年で償却できる木造物件の節税効果＞
不動産投資の節税効果でよく使われるのが、「減価償却」です。 建物は年々価値が下がるとされており、その減少分を毎年経費として計上（減価償却）することで、所得税や住民税を圧縮できるのです。

ポイントは、「何年かけて償却するか」で、これは建物のつくりや築年数によって異なります。

では、鉄筋コンクリート（RC）造の新築マンションと木造で築年数の経過した戸建を比較してみましょう。

新築マンション（RC造）：47年かけて償却
木造戸建（築22年超）：4年で償却

この大きな差は、それぞれの「法定耐用年数（法律で定められた使用可能年数）」の違いによるものです。木造建物の法定耐用年数は22年ですが、それ以上経過した古い物件の場合、残りの耐用年数は4年（法定耐用年数×20％）と短期間での償却が可能となります。

つまり、同じ500万円の建物部分への投資であっても、マンションが年間約10万円の減価償却となるのに対し、木造戸建なら年間約125万円を経費計上できるのです。
短期間に節税効果が集中する木造中古戸建は、特に所得が高く税率の高い方にとって大きなメリットになります。

※減価償却の対象は建物部分のみです。土地代は対象外となります。

■戸建投資に向いているのはこんな人！

ここまでお読みになり、「自分にもできるかな」と気になった方も多いのではないでしょうか。

戸建投資にとくに向いている方の特徴を挙げてみました。
みなさんは当てはまりますか？

＜年収300〜500万円の会社員・公務員＞
安定した給与収入がある方は、融資審査において評価されやすい傾向です。
ただし年収が500万円に届かなくても、安定性という観点で評価される場合があります。

＜「マンション投資で融資が通らなかった」という方＞
マンション投資の審査が通らなかった理由が「既存の借入額が大きすぎること」にある場合、戸建という小さい融資額でのチャレンジが有効な選択肢になります。

＜毎月の手出しをなくしたい方＞
マンション投資で「月々いくらかの持ち出しが発生する」と聞いて踏み切れなかった方には、月々プラスのキャッシュフロー戸建投資で分散投資ができます。

不動産投資はマンション一択でないので、色んな選択肢を持つことでリスクを低減できます。

＜年収700万円-1,500万円以上の会社員の方で、節税を意識している方＞
会社員でも、副業収入や他の所得がある方は節税効果をうまく活用できます。短期間で大きな減価償却を期待できる木造中古戸建は、節税ニーズにマッチしやすい投資です。

＜住宅ローンをすでに組んでいる方＞
住宅ローンがあると不動産投資は難しいと思われがちですが、物件価格が低い戸建では融資が通るケースもあります。

■注意が必要なポイント

とはいえ、戸建投資がすべての方に最適な選択というわけではありません。

たとえば、リフォーム費用が別途発生したり、物件の状態によっては購入後の修繕が必要になったりすることもあります。

また、「どのエリアの物件を選ぶか」は投資の成否を左右する重要な要素です。

日本では、戸建投資をするうえで、向いているエリアがいくつかあります。
たとえば長崎市のようなコンパクトシティでは、生活エリアが自然と集約されるため、賃貸需要が特定のエリアに集まりやすい特徴があります。戸建投資を考える際は、不動産投資の観点で、こうしたエリアを熟知した会社に依頼することが、安定した運用への近道になります。その土地で多くの物件販売を手掛けてきた会社であれば、どの物件にどんな入居者が関心をもちやすいかといったノウハウも蓄積されています。

■まとめ｜「不動産投資は無理」と思う前に！

不動産投資をあきらめかけている方に、一番伝えたいことは
「マンション投資だけが不動産投資じゃない」ということです。

年収300万円台でも、マンション投資の審査が通らなかった方でも、「戸建投資」という選択肢があることを知ってほしいと思っています。

もちろん投資にはリスクが伴います。
空室リスク・修繕リスク・金利上昇リスクなど、さまざまなリスクを理解したうえで判断することが大切です。

リスクが不安な方でも、始めやすい仕組みをつくっている会社もあります。

まずは専門家に相談し、自分に合うかどうかを確かめてみることから始めましょう。

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※本記事の数値は参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。実際の融資・収益条件は物件・金融機関・個人の属性等により異なります。