少額で手堅く始める戸建投資とは？

アパート経営、マンション投資は融資条件が厳しい

「融資の審査が通りませんでした」

その一文で、アパート経営、マンション投資への夢が一気に遠のいた気がした。
そんな経験がある方は、決して少なくないと思います。

不動産営業担当者に、「あなたの状況では難しいかもしれません」と言われると、なんだか自分が否定されたような気持ちにもなってしまいます。
多くの審査書類を準備して、それでも通らなかった経験があるなら、「もう不動産投資のことは考えたくない」と感じている方もいるでしょう。

ですが、そこで不動産投資をあきらめるのはもったいないです。
なぜなら、審査が通らなかったのは、あなたが「不動産投資に向いていない人だから」ではなく、「その物件やその融資額が、今のあなたに合っていなかっただけ」かもしれないからです。

この記事では、

・アパート経営、マンション投資の融資審査で断られた経験を持つ方
・マンション投資そのものに疑問を感じている方
・少額から負担少なくコツコツと不動産投資を始めたいと考えている方

に向けて、別の入り口から不動産投資を始める方法をわかりやすくお伝えします。


■なぜマンション投資の融資は「通りにくい」のか

まず、融資の審査が通らなかった理由を整理しておきましょう。
これはあなたの問題というより、マンション投資という商品そのものに理由があることが多いのです。

理由1：融資額が大きすぎる

物価の上昇により、建築費の高騰、都心部の土地の価格上昇を背景に、都市部の新築・中古マンション（区分所有）は、2,000万円前後以上が相場です。この金額を融資でまかなおうとすると、年収に対する返済比率が高くなりがち。そのため、「年収500万円以上」を求める金融機関が多いのです。

年収300〜400万円台の方が「融資が難しい」と言われるのは、あなたの信用力の問題ではなく、2,000万円という融資額が大きすぎるという話である場合がほとんどです。

「年収が低いから不動産投資は無理」というのは、実はマンション投資という一つの商品の審査基準に引っ張られた「思い込み」とも言えるのです。

理由2：住宅ローンが残っていると不利になる

あなたは、すでに自宅の住宅ローンを抱えていませんか？
その場合、借入総額がさらに膨らむため、審査が厳しくなります。マンション投資の融資では「住宅ローン＋投資ローン」の合計返済額が年収の何割以内に収まるかが重要な指標になるのです。ただこれも、どちらかの融資額が大きいと、もう一方が通りにくくなってしまうという話です。

「家を買ったから、もう不動産投資は無理だ」と思っていた方も多いかもしれませんが、これは融資額によって状況が変わるのです。

理由3：勤続年数・雇用形態が基準を満たさない

転職したばかりで勤続年数が短い、あるいはフリーランスや自営業など雇用形態によっても、大きな融資は通りにくくなります。これは、金融機関が安定した返済能力を判断するために、勤続年数や雇用形態を重視するためです。

とはいえ、これもまた「大きな融資額では難しい」というだけです。融資額が小さければ、審査のハードルも下がることは十分にあり得ます。


■不動産投資はマンション投資だけじゃない。考えたいのは「戸建投資」

ここまで読んで、「融資の審査が通らなかったのは、あくまでもマンション投資という特定の商品に関しての融資額だったのだ」と、気づいた方も多いでしょう。

つまり、あなたが不動産投資にチャレンジする可能性がすべてつぶされたわけではないのです。

マンション投資をする際に融資が通らなかった方でも、融資額が小さい別の物件であれば審査が通るケースがあります。

その選択肢のひとつが、「戸建投資」です。
戸建投資とは、築年数が経過した中古の一戸建の物件を購入し、それを賃貸して家賃収入を得ながら行う投資方法です。

では、なぜ戸建投資なら融資に通る可能性があるのでしょうか。
その理由は大きく分けて3つあります。


1.融資額がマンションの半分以下になる

戸建は、築年数や立地にもよりますが、日本全国見渡すと、1,000万円以下で取得できる場合が多々あります。マンション投資の2,000万円前後と比べると、融資額がおよそ半分以下です。

融資額が少なくなり返済比率が下がることで、年収300万円台でも審査基準に収まる可能性が生まれます。「融資が通らなかった」という経験を持つ方の中にも、戸建に切り替えたことで融資が通ったケースは実際によくあります。

2.住宅ローンが残っていても可能なケースがある

マンション投資のローンは、住宅ローンと合算されて審査が厳しくなります。でも融資額が小さい中古戸建であれば、合計の返済比率が基準内に収まるケースもあります。「住宅ローンがあるから無理だ」と思っていた方でも、条件次第では進められる可能性があります。

3.勤続年数が短くても、融資額が小さければ通りやすい

大きな融資ほど、金融機関は返済してもらえなかったときのリスクを考え、慎重になるものです。ですが、小さい融資額であれば、勤続年数が短くても審査が通りやすくなるケースがあります。


■戸建投資は、収益面でも「悪くない」選択肢

「融資が通りやすいのはわかったけれど、安い物件だと収益も低いのでは？」と疑問に思った方もいるかもしれません。でも実際は、そうとも限らないのです。中古戸建投資の特徴を見ていきましょう。

・利回りが高い傾向にある

たとえば、戸建投資の利回りはマンション投資より高くなるケースが多いです。
マンション（区分所有）の利回りは3〜4％程度が多い一方、中古戸建では利回り10％以上を目指せることも少なくありません。これは、物件価格（初期コスト）が低い分、家賃収入の比率が上がるためです。

たとえば、800万円で取得した物件を月7万円の家賃で貸せれば、表面利回りは約10.5％になります。同じ家賃収入でも、取得価格が低くなればなるほど利回りは上がります。これが中古戸建投資の収益構造の基本と考えてください。

・キャッシュフローがプラスになりやすい

マンション投資は「月々2万円程の持ち出しが発生する」という話を聞いたことはないですか？
この理由は、家賃収入が入っても、マンションの管理費や修繕積立金、ローンの返済分を差し引くと、手残りがマイナスになってしまうこともよくあるからです。

一方、戸建は決められた管理費や修繕積立金が発生しません（修繕などに充てる資金を自分で用意する必要はあります）。そのため、毎月手元に残るキャッシュもプラスになりやすい構造なのです。その収入を、積立NISAなど別の資産形成に回しているオーナーもいます。
持ち出しが継続する可能性のあるマンション投資と、毎月少しずつ手元に残る可能性の高い中古戸建投資。
どちらが「投資」として自分のイメージに近いか、あらためて考えてみてもいいと思います。

・ファミリー層の長期入居で空室リスクが低い
不動産投資には、賃貸物件の入居者が見つからないために収入が入らないという「空室リスク」がつきまといます。

その点、戸建はあまり心配が要りません。入居者の中心となるファミリー層は、子どもの学校や地域とのつながりがあるため、長期間同じ家に住む傾向があります。実際、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「2022年日管協短観」[YY1] によると、ファミリー世帯の平均居住期間は5年1ヵ月とされており、ひんぱんな退去による空室リスクを抑えやすいのも中古戸建の特徴です。

退去のたびに発生するリフォーム費用や空室期間中のキャッシュアウトを考えると、長期入居は収益の安定に直結します。「空室が怖くて踏み出せない」という方にとっても、ファミリー向け戸建ては比較的リスクを抑えやすい選択肢といえます。


・【節税効果】短期間の減価償却
法定耐用年数（22年）を超えた木造物件は、建物の購入代金を4年という短期間で減価償却できます。毎年大きな経費を計上できるため、給与所得と合算することで所得税・住民税を圧縮する効果があります。マンション投資と比べて短期集中で経費を積める点が、節税面でも有利に働きます。


■マンション投資に対して感じがちな疑問

マンション投資に疑問を感じていた方は、こんなことを思っていませんでしたか？

・毎月の持ち出しがあるのに、なぜ「投資」と言えるのだろう
・節税と言われるけど、そのためにお金を払い続けるのはおかしい
・将来値上がりするかどうか、誰も保証してくれない
・マンションの管理費・修繕積立金が上がり続けて、収支の見通しが立てにくい

これらの疑問は、マンション投資という商品特有の問題点を鋭くついているものと言えます。

たとえば、マンション投資を勧める営業担当者に、「たった月々1-2万円の手出しで、都内近郊のマンションが持てる」と説明されたことがある方もいるでしょう。
マンション投資にも節税効果があることは事実です。ただし、節税で戻ってくる金額よりも毎月の持ち出しで出ていく金額の方が多ければ、トータルでみると損失になります。
20年間、月2万円の持ち出しが発生したとすると、合計480万円。どれだけの節税効果があれば、この持ち出し分を上回れるのか計算してみる必要があります。

また、「将来、物件の価値が上がるから大丈夫。実績も多数あります。」と説明されることもあると思いますが、当然ながら、将来の値上がりは誰も予想できません。不動産の価値は、立地、景気、金利など、自分ではコントロールできない要因によって決まるからです。
極端な話、値上がり益を前提とした投資は、「上がるに賭ける」あのバブルの頃のようなギャンブルと本質的には変わらないのです。
手堅い投資の基準は、「値上がりがなかったとしても、毎月の家賃収入（インカムゲイン）だけで収支がプラスになるかどうか」です。これを軸に考えることが、長く安定して運用するための鍵となります。

また、マンション（区分所有）の管理費・修繕積立金は管理組合が決めるため、オーナー個人がコントロールできません。築年数とともに増額され、大規模修繕のタイミングでは一時金が発生することもあります。自分でコントロールできない費用が増えるほど、収支の見通しは立てにくくなります。築年数が40年を超える中古マンションは特に要注意。共用部の配管や外壁の修繕などで、管理費修繕積立金が上がるリスクがあり、そのことについては、提案時に細かい説明を求める必要があります。

毎月プラスのキャッシュフローが生まれること、コスト構造がシンプルであること、出口を自分でコントロールできること。これらはマンション投資に対する疑問の裏返しとも言えることであり、戸建投資が「手堅い」と言われる理由でもあるのです。


■戸建投資を始める前に知っておきたいこと

ここまで読んで、「そんなに手堅いなら、今すぐ戸建投資にチャレンジしたい」と感じられたかもしれませんが、そうはいっても「リスクがゼロ」というわけではありません。
戸建投資を始める前に、主なポイントを整理しておきましょう。


・物件選びで最初に見るべきは「賃貸需要」
戸建は安い物件が多い一方、「安いには理由がある」ケースも当然あります。賃貸需要がないエリアの物件は、いくら安くても入居者がつかないので注意が必要です。

確認すべきポイントは以下のとおりです。
・街自体がコンパクトか（需要がまとまっているか）
・近くに職場（オフィス・工場・大学など）はあるか
・生活インフラ（スーパー・病院・学校）が徒歩圏内にあるか
・競合はどのくらいいるのか（戸建賃貸で募集されている物件数など）

「都心でないと賃貸需要はない」と思われがちですが、地方でもいくつか需要があるエリアは確実に存在します。

例えば、長崎市のようなコンパクトシティの場合、生活圏が集約されるため特定のエリアに賃貸需要が集中しやすい傾向にあります。そうしたエリアであれば、安定した入居者が見込めるでしょう。そのエリアを熟知した地域に根付いた会社に相談してみることも鍵となります。


・リフォームコストを含めた「実質取得価格」で考える
物件本体が600万円でも、入居できる状態にするために200万円のリフォームが必要なら、実質の取得コストは800万円と考えましょう。「物件価格＋リフォーム費用」で利回りを計算することで、実態に近い収益性が見えてきます。

逆に言えば、安く買って適切にリノベーションできれば、その分だけ利回りが高くなります。「安く仕入れて整える」ことが、戸建投資の収益を生むために大事な考え方です。


・戸建投資の主なリスクと対処法

空室リスク：入居者がいない期間は家賃収入がゼロになります。エリア選定と物件の魅力づくり（リノベーション）でリスクを下げることが重要です。

修繕リスク：古い物件は予期せぬ修繕が必要になることがあります。築年数と建物の状態を購入前にしっかり確認すること、修繕費用の積立を計画に組み込むことが大切です。

金利上昇リスク：変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増えることがあります。金利上昇を見越した収支計画を立てておきましょう。

家賃下落リスク：築年数が経つにつれ、家賃を下げないと入居者がつかなくなる可能性があります。将来の家賃水準も含めた長期収支のシミュレーションを行いましょう。

こうしたリスクは、「備え方」で十分対応できるものです。他にもリスクはありますが、それぞれどういう対策をとった方がいいのか、プロに相談してみるのがいいと思います。

■戸建投資は何から始めるべき？

戸建投資について解説してきましたが、融資が通るかどうかは、実際にシミュレーションしてみなければわかりません。以前に断られた経験があっても、物件や融資額が変われば結果が変わることは十分にあります。

まず知っておきたいのは、「自分の年収や属性で、“戸建の融資”は通るのか」という点です。これは、戸建投資の専門家や専門的に行っている会社に相談することで具体的な数字として確認できます。

そのうえで、「毎月どれくらいの手残りが期待できるのか」「節税効果はどれくらいか」「リスクに対してどんな備えができるのか」といった疑問を、シミュレーションで確認してもらいましょう。

そして、不動産投資で1番大切なのは、「不動産投資を通じて、どうなりたいのか。」ということです。

不動産投資はあくまでその目的目標を達成するための「手段」にすぎません。

その「どうなりたいのか。」の部分を、一緒に考えられるようなそんな方に相談できるといいですね。
一度融資で断られた経験があるからこそ、次は「自分に本当に合った選択肢」を選ぶことが重要です。マンション投資で断られたことは、「不動産投資に向いていない」のではなく、「自分に合った別の投資方法を探すべき」ということを示すサインだったのかもしれません。

まずは、実際に自分でも不動産投資をしているプロたちに、相談してみてはいかがですか？

▶ 無料資産形成シミュレーション相談を受けてみる

※本記事に記載の数値（利回り・収益・入居期間の目安等）は参考値であり、将来の収益を保証するものではありません。投資にはリスクが伴います。実際の融資・収益条件は物件・金融機関・個人の属性等により異なります。

 [YY1]https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan26.pdf

プレスリリース