戸建投資は物価高の中でできる不動産投資の中で最適解かも！？
物価の上昇が続き、食料品や光熱費、ガソリン代など、日々の暮らしに必要な支出が増えています。
「以前と同じ生活をしているはずなのに、なぜかお金が残らない」
「給与は上がっても、物価の上昇に追いついていない」
「将来に備えて、給与以外の収入源をつくりたい」
このように感じている方も多いのではないでしょうか。
物価高への対策として、収入を増やすことはもちろん重要です。しかし、収入を増やすだけではなく、投資に必要な初期費用や借入額、毎月の返済負担を抑えながら、長期的に収益を生み出せる仕組みを持つことも大切です。
その選択肢の一つとして注目したいのが、戸建投資です。
新築アパートや新築マンションの価格が上昇し、不動産投資を始めるハードルが高くなっている現在、比較的安価な空き家や戸建を取得し、必要なリフォームを施して賃貸する戸建投資には、ほかの投資方法とは異なる可能性があります。
ただし、戸建投資ならどの物件を購入しても成功するわけではありません。重要なのは、購入価格、リフォーム費用、賃貸需要、立地、管理方法などを総合的に判断することです。
この記事では、物価高と金利上昇が進む中で、なぜ戸建投資が不動産投資の有力な選択肢になり得るのかを解説します。さらに、戸建投資を始めるエリアとして、私たちが長崎に注目している理由についても詳しくご紹介します。
※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。
物価高・建設コスト上昇で変わった不動産投資の環境
近年、不動産投資を取り巻く環境は大きく変化しています。
建築資材の価格上昇、人件費の上昇、物流費の増加などが重なり、新しい建物を建てるための費用が以前より高くなっているからです。
国土交通省の資料でも、建設工事費の水準は長期的に上昇しています。また、2026年3月から適用された公共工事設計労務単価は、全国平均で前年度比4.5％上昇し、14年連続の引き上げとなりました。国土交通省「令和8年3月から適用する公共工事設計労務単価」
資材だけでなく、建設現場で働く人の人件費も上昇しているため、建築費全体が下がりにくい状況です。
建設コストが上がれば、新築アパートや新築マンションの販売価格も高くなります。購入価格が上昇しているにもかかわらず、家賃を同じ割合で引き上げられるとは限りません。
たとえば、以前なら8,000万円で取得できた収益物件が、建設コストなどの影響で1億円になったとしても、周辺相場を無視して家賃を25％上げることは困難です。購入価格だけが高くなり、得られる家賃収入が大きく変わらなければ、当然ながら表面利回りは低下します。
さらに注意したいのが金利です。日本銀行は2026年9月に政策金利を0.25％程度引き上げ、1.25％程度とする変更を行いました。今後についても、経済や物価の状況に応じて金融緩和の度合いを調整する方針が示されています。日本銀行「最近の金融経済情勢と金融政策運営」
実際の不動産投資ローンの金利は、金融機関、借りる人の属性、借入期間、自己資金、物件の担保評価などによって異なります。しかし、金利が上昇する局面では、同じ金額を借りても返済額が増えやすくなります。
- 物件価格や建設費が上がり、必要な借入額が増える
- 金利の上昇によって、毎月の返済負担も増える
このような環境では、「新築だから安心」「大きな物件だから収益も大きい」という理由だけで投資を判断するのは危険です。購入価格、融資条件、家賃、空室率、管理費、修繕費を現実的に見積もり、金利が上がった場合にも収支が成り立つかを確認する必要があります。
新築アパートやマンションで利回りを確保しにくい理由
新築物件には、設備が新しい、入居者を募集しやすい、購入後しばらくは大規模修繕が起こりにくいといったメリットがあります。しかし、不動産投資では「新しい物件であること」と「利益が残ること」は別の問題です。
新築物件の販売価格には、土地代と建築費だけでなく、企画費、広告費、販売会社の利益なども含まれています。そのため、購入した直後に市場で売却しようとしても、購入価格と同じ金額で売れるとは限りません。
また、新築時には「新築プレミアム」によって相場より高い家賃で入居者を募集できることがあります。しかし、最初の入居者が退去した後は中古物件として扱われるため、同じ家賃を維持できない可能性もあります。
- 物件価格が高く、多額の融資が必要になる
- 毎月のローン返済額が大きくなる
- 管理費や修繕積立金などの固定費がかかる
- 家賃を十分に上げられず、利回りが低下する
- 空室や修繕が発生すると、手元資金が減少する
特に区分マンションの場合、管理費や修繕積立金は、入居者がいない期間にも支払う必要があります。管理組合の決定によって、将来、修繕積立金が引き上げられる可能性もあります。
もちろん、すべての新築アパートやマンションが投資対象として不適切というわけではありません。十分な自己資金があり、優れた立地の物件を適正価格で購入できれば、安定した運用につながることもあります。
ただし、年収400万円から1,500万円程度の会社員や個人事業主が、これから給与以外の収入源をつくるために不動産投資を始める場合、大きな借入を前提とした新築投資だけが答えではありません。そこで検討したいのが、総投資額を比較的抑えやすい戸建投資です。
戸建投資とはどのような不動産投資なのか
戸建投資とは、一戸建て住宅を購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。
なかでも、長期間使われていない空き家や、築年数が経過した戸建を比較的安価に取得し、必要なリフォームを行って賃貸住宅として再生する方法があります。
新しく土地を仕入れて一から建物を建築するのではなく、すでに存在する建物を活用するため、新築投資よりも総投資額を抑えられる可能性があります。
戸建の売買価格は、土地の価値、建物の状態、立地、接道条件、再建築の可否、売主の事情などによって決まります。築年数が古い物件では、価格の大部分が土地の評価となり、建物の価格が小さく評価されているケースもあります。
ただし、「建物代がほとんどかからない」という表現を、そのまま「費用をかけずに投資できる」という意味で受け取ってはいけません。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 固定資産税などの精算金
- 火災保険・地震保険
- 残置物の撤去費用
- 内装・外装のリフォーム費用
- 給湯器や水回り設備の交換費用
- 入居者募集のための広告費
- 入居後の修繕に備える予備資金
戸建投資で大切なのは、物件本体の価格だけを見るのではなく、入居者を募集できる状態にするまでの「総投資額」を把握することです。
物件を300万円で購入できても、リフォームや諸費用に500万円かかれば、総投資額は800万円以上になります。一方、物件価格が500万円でも、軽微な修繕だけで入居者を募集できれば、総投資額は前者より低くなるかもしれません。
したがって、「安い物件を探すこと」ではなく、「適正な総投資額で、安定して家賃を得られる物件を探すこと」が戸建投資の基本です。
物価高の時代に戸建投資が注目される理由
物価高への対策というと、転職、副業、資格取得など、収入を増やす方法が最初に思い浮かぶかもしれません。もちろん、収入を増やす努力は重要です。しかし、投資では売上だけでなく支出を抑える視点も欠かせません。
- 購入価格を抑える
- 借入額を抑える
- 毎月の返済額を抑える
- 固定費を抑える
- 必要な修繕と不要な工事を見極める
- 入居者に選ばれる部分へ優先的に費用をかける
戸建投資では、一棟アパートや新築マンションより小さな規模から始められる物件があります。総投資額を抑えられれば、借入額や毎月の返済額も抑えやすくなります。
また、戸建住宅を希望する入居者には、一定の特徴があります。たとえば、子どものいる世帯、駐車場が必要な世帯、周囲への生活音を気にする世帯、ペットと暮らしたい世帯、荷物が多く収納を必要とする世帯などです。
アパートやマンションでは満たしにくいニーズを提供できれば、近隣の集合住宅と単純な家賃競争をせずに済む可能性があります。
さらに、家族世帯は、学校、勤務先、生活圏などとの関係から、単身者より居住期間が長くなることがあります。入居期間が長くなれば、退去のたびに発生する原状回復費や募集費用を抑えやすくなります。
ただし、戸建だから長期入居が保証されるわけではありません。間取り、駐車場、周辺環境、建物の状態、家賃設定などが入居者の需要と合っていることが前提です。
月額1万円の手残りをどう考えるべきか
戸建投資では、物件によっては毎月1万円程度の手残りを目標とする運用も考えられます。
ここでいう手残りとは、家賃収入からローン返済、管理費、固定資産税、保険料、修繕費などを差し引いた後に残るお金です。
仮に、1戸から毎月1万円が残るとすると、年間では12万円です。1戸だけを見ると、それほど大きな金額ではないと感じるかもしれません。
しかし、戸建投資で重視したいのは、毎月の手残りだけではありません。ローンを利用している場合、家賃収入から返済を進めることで借入残高が減っていきます。さらに、将来ローンを完済すれば、返済に充てていた金額が手元に残りやすくなります。物件や土地に売却価値が残れば、売却によって資金を回収できる可能性もあります。
また、1戸目の運用実績を積み、十分な資金を確保してから2戸目、3戸目と増やせば、収入源を分散できます。
ただし、「必ず月1万円が残る」と考えてはいけません。入居者の退去、屋根や外壁の修繕、設備の故障、固定資産税、保険料、募集費用、金利上昇などによって収支は変わります。
毎月1万円の手残りがあっても、50万円の修繕が発生すれば、単純計算で50か月分の利益がなくなります。そのため、家賃からローン返済額だけを引くのではなく、税金、保険、管理費、空室損失、将来の修繕費まで含めて考える必要があります。
戸建投資の目的は、表面上の利回りを高く見せることではありません。突発的な支出が発生しても運用を続けられる、無理のないキャッシュフローをつくることです。
戸建投資は節税対策にもなるのか
戸建投資では、賃貸経営に必要な一定の支出を必要経費として計上できる場合があります。
- 管理委託費
- 固定資産税
- 火災保険料
- 借入金利息のうち対象となる部分
- 入居者募集費用
- 税理士への報酬
- 修繕費
- 建物部分の減価償却費
現金の支出を伴わずに帳簿上の経費となる減価償却費が発生することで、課税所得を調整できる場合もあります。このため、戸建投資は家賃収入を得ながら、税務上の仕組みも活用できる投資として紹介されることがあります。
ただし、節税効果は誰にでも同じように生じるわけではありません。物件の土地・建物価格、建物の構造や築年数、取得時期、所得額、適用税率、ほかの収入などによって結果は変わります。
また、帳簿上赤字になったからといって、必ず望ましい投資とは限りません。本当に現金が流出している赤字であれば、税金が減っても資産全体は増えないからです。
- 毎月、実際に手元へ現金が残るか
- 税務上の利益または損失がどのように計算されるか
- 売却時まで含めた最終的な利益はいくらになるか
節税は戸建投資のメリットになり得ますが、目的そのものではありません。まずは賃貸事業として収支が成り立つことが重要です。具体的な税務判断については、必ず税理士などの専門家へ確認しましょう。
年収400万円から1,500万円の人に戸建投資という選択肢
戸建投資は、年収400万円から1,500万円程度までの幅広い層が検討できる不動産投資です。ただし、この年収帯であれば誰でも同じ方法で始められるという意味ではありません。
年収400万円前後の方であれば、借入額を抑え、生活防衛資金を残すことが特に重要です。物件の購入によって貯蓄をほとんど使い切ってしまうと、リフォームの追加工事や入居後の故障に対応できなくなる可能性があります。
一方、年収が高く融資を受けやすい方でも、借りられる金額と安全に返せる金額は同じではありません。金融機関から大きな融資枠を提示されても、空室や金利上昇を考慮し、余裕を持った借入額にする必要があります。
- 現在の年収と手取り額
- 住宅ローンや自動車ローンなどの既存借入
- 毎月の生活費
- 手元に残すべき生活防衛資金
- 投資に使用できる自己資金
- 今後の教育費や住宅購入などの予定
- 空室や修繕に耐えられる予備資金
戸建投資は、比較的小さく始められることが魅力です。しかし、「安いから買える」と「安全に運用できる」は別です。年収だけで判断せず、家計、資産、借入、将来計画まで含めた投資規模を決めることが、長く続けるための条件になります。
戸建投資はどのエリアで始めるべきか
戸建投資では、物件そのものと同じくらいエリア選びが重要です。
関東圏は人口や企業が多く、賃貸需要が期待できる一方、投資家同士の競争も激しい傾向があります。収益が見込める物件には多くの購入希望者が集まり、価格が上がりやすくなります。
しかし、「関東はすべて投資できない」「地方ならどこでも安くて有利」という単純な話ではありません。関東にも価格と収益性のバランスが取れた物件はありますし、地方にも需要が乏しく、長期間入居者が決まらない物件があります。
また、「自宅から近くて管理しやすい」という理由だけで投資エリアを決めることにも注意が必要です。所有者にとって便利な場所であることと、入居者にとって住みたい場所であることは同じではありません。
- どのような世帯が暮らしているか
- 戸建賃貸の募集件数と成約状況
- 同程度の物件の家賃相場
- 学校、病院、スーパーまでの距離
- 主要な勤務先への通勤手段
- 駐車場を確保できるか
- 公共交通機関を利用しやすいか
- 将来の人口動向
- 災害リスク
- 売却時に買い手が見つかる可能性
「自分が知っている地域」ではなく、「入居者の需要を説明できる地域」を選ぶことが、戸建投資の基本です。
私たちが戸建投資のエリアとして長崎に注目する理由
私たちは、戸建投資を検討するうえでの一つの答えとして長崎に注目しています。
もちろん、長崎であればどの物件でも利益が出るという意味ではありません。また、全国の投資家にとって長崎だけが正解というわけでもありません。それでも、長崎には、戸建投資を検討するうえで見逃せない複数の要素があります。
1．コンパクトシティとしての都市構造
長崎市は、「ネットワーク型コンパクトシティ長崎」の実現を掲げ、都市機能や居住を一定の地域へ誘導しながら、公共交通などで結ぶまちづくりを進めています。長崎市「長崎市立地適正化計画」
人口減少が進む都市では、市内全域の需要が均等に維持されるとは限りません。生活利便施設、医療機関、商業施設、公共交通などへアクセスしやすいエリアに、居住需要が集まりやすくなると考えられます。
戸建投資で重要なのは、「長崎市内だから大丈夫」と考えるのではなく、コンパクトシティの中で、将来も生活圏として維持されやすい場所を見極めることです。
2．空き家の多さによって価格の歪みが生まれる可能性
長崎市の資料によると、2023年の住宅総数は推計21万8,050戸、空き家は3万9,050戸、空き家率は17.9％となっています。長崎市「長崎市空家等対策計画」
空き家が多いことは、地域にとって大きな課題です。一方、戸建投資の視点では、本来の賃貸価値に対して低い価格で売り出される物件が見つかる可能性があります。
相続したものの利用予定がない、遠方に住んでいて管理できない、残置物が多い、築年数が古いといった事情により、売主が早期の売却を希望することがあります。こうした事情により、建物の見た目や築年数だけで価格が低くなっていても、適切に修繕すれば賃貸住宅として再生できる物件があります。
ただし、安い空き家の中には、再建築が難しい、接道条件に問題がある、車で近づけない、傾斜地にある、構造部分の傷みが大きいなど、低価格になる明確な理由を持つものもあります。「なぜこの価格なのか」を調査し、解決可能な問題と解決困難な問題を区別する必要があります。
3．長崎県の出生率という特徴
長崎県は、全国の中では合計特殊出生率が比較的高い県として紹介されることがあります。長崎県議会の資料では、2022年の県の合計特殊出生率は1.57とされています。長崎県議会「少子化対策の抜本的強化を求める意見書」
子育て世帯は、間取り、収納、駐車場、周囲への生活音などの理由から、戸建住宅と相性が良い場合があります。そのため、ファミリー向けの戸建賃貸を考える際に、地域の世帯構成や出生動向は確認しておきたい要素です。
ただし、出生率が比較的高くても、若年層の転出や出生数の減少が続けば、住宅需要が自動的に増えるわけではありません。出生率だけで投資判断をするのではなく、学校、勤務先、交通、子育て環境、世帯数の動向などと組み合わせて確認することが重要です。
4．災害リスクを複合的に見る必要がある
長崎については、「大きな地震が比較的少ない」という印象を持つ方もいます。しかし、過去の印象だけで安全性を判断することはできません。地震は全国どこでも発生する可能性があり、気象庁も地域別の地震活動を継続的に公表しています。気象庁「長崎県の地震活動概況」
また、長崎は坂や斜面が多い地域です。そのため、土砂災害警戒区域、擁壁の状態、接道、階段、浸水、台風、塩害などを物件ごとに確認しなければなりません。
戸建投資では、「長崎は安全」と一括りにするのではなく、ハザードマップ、建物の耐震性、地形、保険の加入条件を一件ずつ確認する姿勢が必要です。
5．観光都市としての知名度と交流人口
長崎は、国内外から多くの人が訪れる観光都市です。長崎市によると、2024年の観光客数は654万人を超え、観光消費額は2,130億円となりました。前年と比較すると、観光客数は7.4％、観光消費額は19.2％増加しています。長崎市「令和8年度施政方針」
観光客の増加は、宿泊、飲食、小売、交通などの雇用や地域経済に影響します。また、街の知名度が高まることは、企業進出や移住、交流人口の拡大にもつながる可能性があります。
ただし、観光客が多いことと、長期の戸建賃貸需要があることは同じではありません。戸建投資で直接確認すべきなのは、その地域で継続的に働き、生活する人がいるかどうかです。
6．地元企業による開発と長崎の変化
長崎では、西九州新幹線の開業、長崎駅周辺の整備、出島メッセ長崎の開業、ホテルの進出など、複数の開発が進められてきました。
さらに、長崎スタジアムシティでは、スポーツ、商業、ホテル、オフィスなどを組み合わせたまちづくりが行われています。長崎市も、この事業による新たな雇用の創出、交流人口の拡大、地域活性化などを期待しています。長崎市「長崎スタジアムシティプロジェクト」
こうした開発は、周辺の人の流れや雇用、住宅需要に変化を与える可能性があります。また、行政による整備だけでなく、地元に根差した企業が長崎の発展へ継続的に投資していることも重要です。
ただし、大規模施設ができたからといって、市内すべての賃貸需要が増えるわけではありません。開発によってどのような雇用が生まれるのか、どの地域から通勤するのか、交通の流れがどう変わるのかまで考えることが必要です。
長崎の戸建投資で特に確認したいポイント
長崎で戸建投資を行う場合、価格の安さや表面利回りだけでは判断できません。
車で物件まで行けるか
長崎には、車が入れない細い道や階段の先にある住宅もあります。購入価格が安くても、工事車両が近づけなければ、資材の運搬や残置物の撤去に追加費用がかかります。入居者の生活利便性や、将来の売却にも影響します。
坂や階段が入居者の負担にならないか
地図上では駅やバス停に近く見えても、急な坂や長い階段がある場合、実際の移動負担は大きくなります。小さな子どものいる家庭や高齢者にとっては、入居を見送る理由になることがあります。
駐車場を確保できるか
戸建賃貸では、駐車場の有無が入居者募集に大きく影響します。敷地内に駐車できない場合は、近隣の月極駐車場の空き状況と料金を確認しましょう。
建物の傷みを把握できているか
長期間空き家だった物件では、雨漏り、シロアリ、給排水管の劣化、湿気、傾きなどが起きていることがあります。内装をきれいにするだけでは解決できない問題もあるため、購入前の建物調査が重要です。
適正家賃に根拠があるか
「この家賃で貸せたら高利回りになる」という希望ではなく、周辺の募集物件、成約事例、間取り、駐車場、築年数などから家賃を設定する必要があります。想定家賃を5,000円下げた場合や、入居まで半年かかった場合にも、収支が成り立つかを確認しましょう。
戸建投資を始める前のチェックリスト
- 物件価格だけでなく総投資額を計算したか
- リフォームの見積もりを確認したか
- 追加工事に備えた予備費を確保したか
- 家賃の根拠を説明できるか
- 戸建を希望する入居者がいる地域か
- 空室期間を含めて収支を試算したか
- 固定資産税や保険料を計上したか
- 将来の修繕費を積み立てられるか
- 金利が上昇しても返済できるか
- 災害リスクを確認したか
- 再建築や接道条件に問題がないか
- 売却する場合の出口を考えたか
- 税務上の効果を専門家へ確認したか
良い戸建投資とは、安い物件を早く買うことではありません。購入前にリスクを把握し、想定外の支出が発生しても運用を続けられる状態をつくることです。
まとめ｜戸建投資は物価高時代の「最適解」になり得る
物価高、建設コストの上昇、金利環境の変化によって、不動産投資の難易度は以前より高くなっています。
特に新築アパートや新築マンションでは、購入価格と借入額が大きくなりやすく、家賃収入が増えても十分な利益を確保できないケースがあります。
そのような環境の中で、安価な空き家や戸建を取得し、必要なリフォームによって賃貸住宅として再生する戸建投資は、有力な選択肢の一つです。
- 新築物件より総投資額を抑えられる可能性がある
- 借入額と毎月の返済負担を抑えやすい
- ファミリー世帯など、戸建特有の需要を狙える
- 長期入居につながる可能性がある
- 家賃収入に加えて、税務上の仕組みを活用できる場合がある
- 小さな規模から経験を積みやすい
そして、私たちが注目している長崎には、コンパクトシティとしての都市構造、豊富な空き家、物件価格の歪み、観光需要、地域開発といった複数の要素があります。
一方で、人口減少、坂や階段、接道、土砂災害、建物の劣化など、長崎特有の注意点もあります。だからこそ、長崎の戸建投資では、「長崎だから買う」のではなく、地域の需要と物件の状態を細かく確認することが重要です。
戸建投資が物価高時代の最適解になるかどうかは、物件そのものではなく、購入価格、リフォーム、賃貸需要、融資、管理、出口戦略をどれだけ丁寧に設計できるかで決まります。
収入を増やすことだけに目を向けるのではなく、投資額や毎月の支出を抑えながら、長く収益を生み出せる資産を持つこと。その方法の一つとして、長崎での戸建投資を検討してみてはいかがでしょうか。
当社では、長崎における戸建投資や空き家再生についてのご相談を受け付けています。
「自分の年収でも戸建投資を始められるのか」
「長崎のどのエリアに賃貸需要があるのか」
「物件価格とリフォーム費用を含めた収支を確認したい」
「節税だけではなく、長期的に資産を形成したい」
このような段階からでも問題ありません。戸建投資に興味がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
※本記事は、戸建投資に関する一般的な情報を提供するものであり、特定の物件の購入や融資、税務上の効果を保証するものではありません。投資判断は、物件調査と収支計算を行ったうえで、ご自身の責任において行ってください。税務については税理士、法律については弁護士などの専門家へご相談ください。
