APR 23 2025

その不動産、私の年収で買えるかな？

マイホーム購入費用（住宅費）は、教育費、老後資金と並び、人生の三大支出と言われます。一生に一度あるかないかの大きな買い物。だからこそ、普段の買い物とは違って「自分の身の丈に合った金額」がわかりにくい側面もあります。また多くの方は、マイホーム購入にあたり住宅ローンを組みますので、さらに「私の年収でどれくらいのローンが組めるんだろう？」「それによって、買える不動産も変わってくるよね……」という不安もあることでしょう。

そこで今回は、住宅ローンを組むにあたり知っておきたい「審査金利」や「返済利率」といった考え方、そして住宅ローンで不動産を購入する場合、自分はどれくらい借り入れができて、無理なく返済できるのか計算する方法を紹介したいと思います。

1.審査金利と実行金利について知ろう

住宅ローンには金利が設定されています。金利とは、借り入れた元金に対して支払う利息の割合のことです。融資の審査が通ったら、金利と借入可能金額などが正式に決定し、住宅ローンが実行される。これが基本的な住宅ローンの手続きの流れです。

実はこの審査のプロセスでは、実際の住宅ローンに対して適用される「実行金利」とは別に、審査のためだけに使われる「審査金利」という金利が存在します。審査金利は、実行金利よりも高めに設定してあります。なぜなら、お金を貸し出す金融機関としては、貸した後に金利が上昇した場合、返済が滞ってしまうのは困るからです。

そのため、審査時は高めの金利を基準に調査することで「実行時の金利より高い金利となっても本当に返していけるのか？」が判断されます。一般的に、実行金利の相場が1％だとすると、審査金利は4％ほどに設定されます。

つまり、住宅ローンで借りられる金額は、ご自身が収入などから「これくらいまでなら返せそう」と思っている金額よりも少なくなる場合があるのです。

2.自分の適正な不動産金額を計算する方法

では、一体あなたはどれくらいの住宅ローンを借りて不動産を購入することができるのでしょうか。借りられるだけでなく、将来にわたり無理なく返せることも大切なポイントです。

そうした自分にとってのいわば「適正な不動産金額」の目安を求めるにあたり、重要となるのが「返済比率」です。これは年収の中で住宅ローンの返済額が占める割合のことです。比率が低いほど返済に余裕が生まれ、高いほど家計を圧迫することが考えられます。金融機関はそれぞれ独自の返済比率を設けており、審査の重要な判断基準としているのです。

一般的な住宅ローンの場合、返済比率は年収400万円以上で20〜35％、それ以上の収入や条件が良い人だともっと高くなることもあります。

早速計算してみましょう。

前提条件は、以下を設定します。

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・年収：400万円

・返済比率：30％

・借入期間：35年

・金利：実行金利＝1.0％、審査金利＝4.0％

・返済方式：元利均等返済

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まず、返済比率から年間返済可能額、月返済可能額を算出します

年間返済可能額：年収400万円×30％＝120万円