SEP 08 2025

【不動産　勉強】節税は、納税の先送りにすぎない！？節税はタイミングが鍵！

「節税効果」は、不動産投資の魅力の一つです。
減価償却によって所得税を節税できる……その点に注目し、不動産投資を始めようと思っている投資家も多いことでしょう。
しかし、節税ばかりを意識して動いていると、思わぬ落とし穴にハマることがあります。それは「節税＝納税をしなくて済む」と勘違いしてしまうことです。

実は、不動産投資の節税は「納税の先送り」に過ぎないケースもあります。つまり、一時的に節税できても、将来的には納税が必要となるのです。

「それでは不動産投資の意味がない」と思うかもしれませんが、大切なのは「人生のどのタイミングで節税するか」を考えること。節税効果は、そのタイミング次第で大きく変わっていきます。

本記事では、不動産投資の節税における注意点、節税効果を最大化するタイミングの考え方についてわかりやすく解説していきます。

■なぜ「納税の先送り」になるの？

不動産投資における節税でよく知られているのが、建物の減価償却を活用した節税方法です。不動産投資では、「修繕費」「管理費」「固定資産税」「火災保険料」「ローンの支払利息」といった物件の維持や管理に必要なさまざまな費用を経費として計上し、課税所得を減らすことができます。

減価償却費も、経費計上できる費用の一つです。建物の耐用年数に応じて、取得費用を複数年に渡って経費計上できます。つまり、実際の出費を伴わなくても、所得税の対象となる利益を減らすことができるのです。特に木造の築古住宅の場合、耐用年数の22年を経過していれば最短4年で減価償却できます。短期間で大きな節税効果が得られるわけです。

ただし注意したいのは、将来、物件や土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかることです（他の所得と合算しない分離課税）。
譲渡所得は「売却価格―（取得費用＋売却に必要な費用）」で計算され、その金額に所定の税率を乗じた税金が発生します。
売却価格が大きいほど、あるいは減価償却で帳簿上の取得費が大きく減っている物件ほど、譲渡所得は大きくなり税金が高くなる傾向にあるのです。

さらに、この税金は土地や建物の所有期間によって税率が異なります。

・所有期間5年超　：「長期譲渡所得」（税率20%：所得税15%、住民税5%）
・所有期間5年以下：「短期譲渡所得」（税率39%：所得税30%、住民税9%）

これが、「納税の先送り」になることがある、といった理由です。

運用中は減価償却で節税できても、将来の売却時に多額の税負担が生じる可能性があるのです。これは、不動産投資を行う際に必ず知っておきたいことです。

※参考サイト：国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm

■ポイントは「ライフステージ」に合わせた節税計画

では、不動産投資でより大きな節税効果を得るにはどうすればよいのでしょうか。
ポイントは、ご自身の所得の変動を見据えて、節税のタイミングを図ることです。

例えば、今後数年以内に定年退職を迎えたり、転職などで年収が下がったりすることが見込まれる人は、年収が高いうちに節税を進めることが有効です。
なぜなら、累進課税である所得税は年収が高いほど税率も高いため、その時期に減価償却で経費を多く計上すれば、所得税の節税効果も大きくなるからです。

年収が高い現役時代は「節税」し、リタイヤなどで年収が下がった時代は「納税」すれば、全体を通して税負担を軽減できるわけです。
さらに、売却のタイミングを「長期譲渡所得」に切り替わる「所有後5年超」にするだけで、譲渡にかかる税率は約半分にできますよね。

不動産投資で節税効果を大きくするには、ご自身のライフステージにおける所得額の移り変わりを念頭に置きながら、いつ「節税」していつ「納税」するのか計画することが非常に重要なのです。