【初心者向け】不動産投資の始め方と成功する人の共通点
「不動産投資に興味はあるけれど、何から始めていいのかわからない」
そう感じている方は多いのではないでしょうか。
不動産投資と一口に言っても、対象となる不動産は一棟アパート、区分マンション、一戸建てなど、さまざまな種類があります。
「どこが違うのか」「どれが有利なのか」
始め方や物件選びに悩んでしまい、ますます不動産投資を始められないという方もいらっしゃると思います。
この記事では、そのような不動産投資の１歩を踏み出せない方に向けて、不動産投資の基本的なタイプから、初心者が成功するための考え方やステップ、そして今注目されている「築古戸建投資」の入り口までを、わかりやすく解説していきます。
■不動産投資の3つの基本タイプ（区分／一棟／戸建）
不動産投資で利益を得るには、購入した物件を貸し出して家賃を得る、あるいは（最終的に）購入価格よりも値上がりしたタイミングで売却する必要があります。
それを前提に、不動産投資を行うには大きく分けて3つのタイプがあります。
それぞれの特徴を知ることで、あなたに合った始め方が見えてきます。
①区分マンション投資
マンションの1室を購入して賃貸するスタイルです。
都心部を中心に流通しており、建物管理会社が入っていることが多いため、初心者でも運用しやすいのが特徴です。
ただし、物件価格が比較的高く、利回り（年間家賃収入÷物件価格）は3〜5％程度とやや低めです。
②一棟アパート・マンション投資
建物を丸ごと一棟を購入して、複数戸を同時に運用するスタイルです。
収益性が高く、規模拡大にも向いていますが、初期投資は数千万円〜億単位にのぼることもあります。
そのため融資のハードルは高く、建物の維持管理にも専門的な知識が求められます。
③戸建（こだて）投資
一戸建ての物件を購入して賃貸するスタイルです。
立地や築年数によっては比較的安く購入でき、入居者の入れ替わりも少ないため、安定した運用が期待できます。
特に地方都市では、空き家を活用した築古戸建投資が注目されています。
■なぜ築古戸建が初心者に向いているのか？
最近では、築30年以上の中古の一戸建てをリフォームして貸し出す「築古戸建投資」が人気を集めています。
特に地方都市のような、空き家が多く賃貸需要がある地域では、安く仕入れて再生した上で賃貸するといった機会が豊富にあります。
一般的な不動産投資より難しそうと感じるかも知れませんが、実はこの「築古戸建投資」こそ投資初心者に向いている運用方法なのです。
その理由をご紹介します。
・低コストで始められる
築古戸建は、物件価格が200万〜600万円台と手頃です。
その築古戸建にリフォームに300万円程度かけても、総額が1,000万円以内に収まるケースが多く、少ない自己資金、あるいはローンなしでも不動産投資を始めることができます。
・高利回りを狙える
たとえば、家賃7万円で貸せる物件を、総額800万円で購入・リフォームした場合、
年間家賃収入は84万円で、利回りは約10.5％となります。
これは、一般的な区分マンション投資よりもかなり高い水準です。
・地方移住と相性がいい
「自分も地方で暮らしながら投資してみたい」という方にとって、築古戸建投資は暮らしと収益を両立できる手段です。
例えば、長崎市では、空き家をDIYリフォームし、「住みながら貸す」ハイブリッド型の運用も少しずつ増えています。
■初心者が失敗しやすい落とし穴
築古戸建投資は手軽に始められてメリットも多いですが、実は注意点もあります。
以下に紹介したような、よくある失敗パターンを事前に知っておきましょう。
・構造の劣化を見抜けない
古い物件には、屋根や基礎、給排水管などの老朽化が隠れていることがあります。
見た目がきれいでも、構造上の修繕が必要になると想定外の費用がかかります。
購入前に、建築士などの専門家へ調査やリフォームの相談をすることが重要です。
・立地の需要を読み違える
家賃相場が高くても、実際には需要が少ない立地では入居がなかなか決まらないケースがあります。
特に、地方都市では駐車場の有無や生活のしやすさなどが入居率を大きく左右します。
物件周辺の道路や公共交通機関へのアクセス、近くに病院やスーパーがあるかなど、生活の利便性もよく調べておきましょう。
・リフォーム費用の見積もりが甘い
DIYで安く済ませようとすると、入居後のトラブルや工事のやり直しでかえって費用が膨らむこともあります。購入前には、表面的な劣化だけでなく、構造や設備についても念入りに確認しましょう。自分で行うのが難しければ、プロに任せるのも一案です。
「安全性」と「入居者目線の快適さ」を重視して、投資すべき部分はしっかり投資することが大切です。
■成功する人の思考と行動パターン
不動産投資で成果を出している人には、いくつかの共通点があります。
代表的な３つのポイントを紹介します。
総じて言えるのは、特別な才能よりも、「学びながら行動する姿勢」が成功のカギということです。
①数字を意識する
成功する人は、利回り・キャッシュフロー・修繕費の予備費など実際の数字の動きを常に把握しています。感覚ではなくデータで判断する力がつけば、失敗は格段に減ります。
②情報収集や相談の手間を惜しまない
運用に関わる情報収集を怠らず、常に知識のアップデートを心がけています。
誰でも慣れないうちは、法律や税制に苦戦することもありますが、不安なことは不動産会社・建築士・税理士といった専門家に早めに相談することでトラブルを防げます。
③小さく始めて経験を積む
どんなことでも経験に勝る学びはありません。少ない資金で始められる築古戸建は、不動産投資の経験を積むにはもってこいです。
最初から完璧を目指さず、最初の1棟は「勉強」と割り切り、目先の損得にとらわれない姿勢で臨んでいることも、成功者の特徴と言えます。
■最初の一歩を踏み出すための実践ステップ
リスクを抑えながら不動産投資を始めるための流れを、5つのステップで整理してみました。ぜひ、みなさんもご自身に置き換えて考えてみてください。
ステップ１：目標を明確にする
たとえば、月5万円の副収入を得たい場合、利回り１０％であれば、総投資額は600万円になります。家賃収入で得たい金額から逆算して、具体的な数字（購入額やリフォーム費用など）をイメージしてみましょう。
ステップ2：予算と資金計画を立てる
自己資金で購入するか、金融機関の融資を受けて購入するかを検討します。
融資については、購入時に不動産会社に相談することも可能です。ローンの種類、金利、融資条件などは金融機関ごとに特徴が異なります。
ステップ3：不動産市場やエリアをリサーチする
不動産ポータルサイトなどで中古住宅の価格や家賃相場を調べてみましょう。
類似する物件の立地特性、設備、条件などを比較して、どんな要素がプラス・マイナスとなるか研究してみるとよいでしょう。
ステップ4：土地建物の現地を見学する
不動産会社にコンタクトをとって現地の案内を依頼します。
気になるエリアは実際に訪れて、複数の物件の土地や建物の状態を見て検討しましょう。
安全性や見えない部分の調査は、建築士などの専門家に同行を依頼すると安心です。
ステップ5：信頼できる業者を選定する
具体的な費用やスケジュール、購入時の仲介、購入後のリフォーム、賃貸業務などの依頼先を検討します。不安な点や質問に丁寧かつ迅速に対応してくれる業者に依頼しましょう。
1軒の戸建投資から実践してみることで、不動産を見る目や投資の力は着実に身につきます。
気負わず、焦らず「購入、再生、運用、管理」の一連の流れを経験してみましょう。
■築古戸建投資は、学びながら成長できるリアルな投資
「不動産投資は難しそう」と思われがちですが、事前の情報収集と専門家への相談で、リスクや初期投資を抑えながら始めることができます。
特に、手頃な価格の築古戸建は、資金的なハードルが低いうえ、比較的利回りの高い投資が可能です。初心者にとって最適なフィールドといえるでしょう。
投資を通じて得られる経験は、きっとあなたらしい豊かな暮らしの実現してくれます。
資産を手に入れるだけでなく、たくさんの学びを得るチャンスとして、まずは築古戸建投資から始めてみませんか？
