DEC 30 2025

【基礎から学ぶ】築古戸建投資とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説

「不動産投資」と聞くと、新築のマンションやアパートへの投資を思い浮かべてしまいがちです。しかし実は、ここ数年で多くの注目を集めているのは「築古戸建」を活用した再生投資なのです。

地方都市などに建つ古い家や空き家を安く仕入れ、リフォームを施して再生する。そして、再び住居として蘇られた後、賃貸で安定的な主運輸を得る。

そうした小さく始められる堅実な投資スタイルが、広まりつつあります。

この記事では、「築古戸建投資とは何か？」という基礎的なことから丁寧に解説します。

利回りシミュレーションを交えながら、メリット・デメリット、そしてリスク管理のポイントまでわかりやすくお伝えしていきます。

■不動産投資の中で“築古戸建”が注目される理由

まず、「なぜ今、築古戸建なのか？」という疑問から解消していきましょう。

理由のひとつは、不動産価格の上昇です。
みなさんも、「最近、家が高くなったな」と感じたことがあると思います。
特に首都圏の新築、築浅のマンションやアパートは価格の高騰が続いており、投資の利回りが低下傾向にあります。

一方、築古戸建は安価なものが多く存在します。
特に、地方の築40年以上の中古戸建は価格が下がりきっているといっても過言ではないでしょう。リフォーム次第で「利回り10％以上」と高い利回りを実現している事例もあります。そのため、優良な投資先として評価されているのです。

また、近年では「騒音を気にせず、子どもをのびのび育てたい」「庭のある家に住みたい」「多少古くても広い家がいい」など、ファミリー層を中心に戸建賃貸の需要が増えています。

こうした背景も、「築古戸建投資の追い風」となっているのです。

■築古戸建の特徴（価格・利回り・管理面）

築古戸建投資の最大の特徴は、何といっても「初期費用の安さ」にあります。

比較的地価の安い郊外や、地方都市の築40年超の戸建なら300〜700万円前後で購入できるケースも少なくありません。

ただしもちろん、古い建物を改修するリフォームには数百万円単位の費用を見込んでおく必要があります。

たとえば、以下のようなシミュレーションを考えてみましょう。

●利回りシミュレーション例

・物件価格：400万円

・リフォーム費：300万円

・合計投資額：700万円

・月家賃：7万円（年間84万円）　→表面利回り：約12％

家賃相場は立地によりますが、大学や病院周辺、公共交通機関が利用できるエリアでは戸建賃貸の需要が安定しています。

ファミリー層や、「庭付き」「ペット可」など条件にこだわって家を探している人のニーズをうまく取り込めると、安定した収益が見込めるでしょう。

一方、管理面では注意も必要です。
賃貸においては、賃料回収や設備トラブル、原状回復など入居中や退去時に思わぬトラブルが発生することもあります。また、設備のメンテナンスは貸主の責任になるため、定期的な管理も必須です。
毎月の管理委託料はかかりますが、地元の管理会社と連携したり、不動産会社に賃貸管理を依頼したりすることでリスクや手間を減らすことができます。

また、一戸建ては庭木の剪定など外構部の整備にも気を配る必要があります。

設備面でもアパートやマンションとは異なる点が多いため、戸建賃貸の取扱い実績の豊富な業者に依頼するのがおすすめです。

■築古戸建投資の４つのメリット

ここまでの内容も振り返りながら、築古戸建投資を行う4つのメリットを整理したいと思います。

① 少ない資金で始められる

初期費用に数千万円が必要なマンション投資と違い、1000万円以下の資金からでも始められるのが築古戸建投資の魅力です。

空き家物件では、リフォームに補助金が利用できるケースもあります。市区町村のホームページなどを確認してみましょう。

② 高い利回りが狙える

購入価格が安い分、家賃収入とのバランスが取りやすく、「10％以上」という高い利回りを出すことも可能です。

しっかりリフォームを行い、長期入居を確保できれば、実質的な収益はさらに高まります。

③ 競合が少ない

一戸建ての賃貸物件は、需要に対して供給が少ない傾向があります。

築年数が古くても、設備やリフォームなど付加価値を高める工夫次第で、空室リスクを抑えることが可能です。
たとえば、「ペット飼育可」や「DIY可」などは、競争力を高めるポイントとなります。

④ 社会貢献にもつながる

空き家の増加が社会問題となる中、築古戸建を再生して活用することは、地域にも大きな価値をもたらします。

投資と同時に社会や地域の未来に貢献できることも、築古戸建投資の魅力といえるでしょう。

■築古戸建投資のデメリットとリスク管理

忘れてならないのは、築古物件にもリスクがあるということです。

たとえば、雨漏り・シロアリ被害など、屋根裏や床下の見えない部分の修繕費が膨らむ可能性があります。

また、古い物件では土地の制限（前面道路が狭いため再建築不可）などもあるため、購入前の調査と法的な確認は必須です。

売主への聞き取りと合わせて、建築士や司法書士、不動産会社のサポートを受けながら再生を進めることでリスクを抑えることができます。

もう一つの課題は「出口戦略」です。

築古物件は売却に時間がかかる傾向があります。そのため、長期保有を前提に安定した運用を目指すのが基本方針となります。

ランニングコストや定期的な修繕費を見込んだ綿密な計画を立て、トラブルを未然に防ぐ仕組みを整えておきましょう。

■築古戸建投資はどんな人に向いている投資なのか？

「自分にも築古戸建投資はできるだろうか？」と疑問に思われた皆さん。

築古戸建投資は、以下のような方に向いています。

・コツコツと資産を増やしたい人

・投資実績を作りながら勉強をしたい人

・地方でのスローライフや移住を考えている人

特に、古い空き家が多く、再生ニーズの高い地方都市では、空き家や移住に関する補助金や支援制度も充実しています。それらを上手く活用することでコストを抑えつつ、自分の理想の暮らしと投資を両立することが可能です。
最近では、自ら住みながら貸す「ハイブリッド型運用」も少しずつ増えています。
例えば、1階を賃貸や民泊にして2階に自分が住むなど、戦略次第であなたのライフスタイルに合った投資が可能です。