築古戸建投資と中古マンション投資の違いを徹底比較

不動産投資を始めようと検討する際、多くの方が迷うのが「戸建」にするか「マンション（区分所有）」にするかという選択です。どちらも不動産ではありますが、その性質はまったく異なります。

特に、「築古戸建」と呼ばれる古い一軒家（一般的には築20年以上の物件）は、同じ中古不動産への投資でも、中古マンション投資とは対極にあると言っても過言ではないでしょう。
本記事では、両者のメリット、デメリットを比較します。どちらがあなたの投資目的やスタイルに合っているか考えるヒントになれば、うれしく思います。

■初期費用と利回りの違い

まずは、不動産投資の「入口」に当たる初期費用と、「出口」につながる収益性を比較してみましょう。

	初期費用	利回り
築古戸建	安い	高い（10%を超える場合も）
中古マンション	立地により高い	比較的低い（3〜7%程度）

築古戸建は、何と言っても低価格が魅力です。地方や郊外であれば、数十万円から数百万円のものもあり、ローンを使わずに自己資金だけで購入できる物件も少なくありません。そのため、どのような方でも始めやすい利点があります。

また、物件価格が安いため、入居者が安定的に入れば、家賃収入に対する利回りは10〜20%を狙える場合もあります。

ただし、劣化した設備の修理やリフォームなどにコストがかかることは念頭に置いておく必要があるでしょう。

中古マンションは、都心部や駅近など比較的立地が良い場合が多く、一般的に1,000万円以上の初期費用が必要となります。そのため、ほとんどの場合、ローンを利用することになります。
物件価格が高いことにより、利回りは10%以下に落ち着く場合が多いです。

■管理の手間と自由度の差

次に比較するのは、物件の管理の手間と、オーナーとして物件を自由にできる範囲です。

	管理の手間	自由度
築古戸建	大きい	高い
中古マンション	小さい	低い

戸建物件は、建物の修繕、入居者トラブル、敷地内の清掃など、すべて所有者の責任で行わなくてはならないため、手間や知識が求められます。費用はかかりますが、管理業者などプロに任せることもできます。

土地も建物もすべて自分の所有物なので、法律の範囲内でリフォームやリノベーションは自由自在です。DIYでコストを抑えたり、入居者ニーズに合わせて間取りを変更したりすることも可能です。

一方で、中古マンションはエントランスや廊下といった共用部分の管理や清掃は、基本的にマンションの管理会社に任せられます。所有者が行うのは、室内（専有部）の管理や家賃管理だけとなります。

ただし、建物全体は管理組合の所有物であり、管理規約に従う必要があります。例えば、「ペット禁止」「リフォームの制限」といったルールがある場合も多く、戸建に比べると自由度は大きく制限されると言えるでしょう。

■築古戸建の「節税×高い利回り」の強み

築古戸建投資ならではの魅力として、「節税効果」と「高い利回り」を両立できる点があります。

建物のような時間の経過とともに価値が減少する資産は、税務上「減価償却」の対象となります。具体的には、建物の購入費用を国税庁が定める「法定耐用年数」に

わたり、分割して経費に計上できるのです。

中でも、築22年超の木造戸建はすでに法定耐用年数を経過しているため、「4年間で減価償却」できます。これにより、短期間で大きな節税効果を得ることが可能なのです。給与所得などとの損益通算ができるので、所得が高い人ほど税金を抑えられる側面もあります。

それに加えて、前述のように高い利回りを実現しやすいのも築古戸建の特徴です。
「節税しながら、手元に残る現金もしっかりと増やしていける」という二重のメリットを享受できる点は、築古戸建の大きな強みと言えるでしょう。

■中古マンション投資の安定性と限界

対して、中古マンション投資の魅力は「安定性」と「手軽さ」にあります。

都心部や駅近といった好立地の物件が多いため、景気などに左右されにくく、安定した入居者需要が見込めます。

また、管理会社などに維持・管理の多くを任せられるので、手間をかけずに家賃収入が得られる点は、メリットでしょう。

しかしながら、これらの魅力には「限界」もあります。
マンションの場合、所有する間はずっと管理会社に「管理費」や「修繕積立金」を支払い続けなければなりません。こうした固定費は家賃収入の有無に関わらず毎月発生しますし、築年数が経つにつれて費用が値上がりするリスクもあります。そうしたことが、徐々に利回りを圧迫していく恐れもあるのです。

また、鉄筋コンクリート造の物件は法定耐用年数が47年で償却期間が長く、築古戸建ほどの大きな節税効果は期待しにくいでしょう。

■どちらが自分に合うか？　セルフチェック

では、あなたは築古戸建と中古マンション、どちらが向いているのでしょうか。

判断の基準となるのは、あなたがどのような目的で投資を行いたいかです。

以下のセルフチェック表を活用して、ご自身の投資目的をあらためて確認してみましょう。

チェックが多い投資方法が、あなたに向いている可能性が高いです。

＜築古戸建投資が合う人＞

□高い利回りと安心を最優先に投資をしたい

□高所得で、節税効果を最大限に享受したい

□DIYやリフォームなど、自分の手で作り上げることも楽しみたい

□少額の自己資金で不動産投資をスタートしたい

＜中古マンション投資が合う人＞

□とにかく管理に手間をかけたくない

□都心部や駅近など、好立地の資産を持ちたい

□利回りは低くても、安定したインカムゲインを長期で得たい

□不動産投資初心者で、まずは手堅く始めたい

ご自身の資金力や現在の状況、そして投資にかけられる時間や手間などを考慮して検討することが大切です。

■まとめ

築古戸建投資と中古マンション投資の違いはご理解いただけましたでしょうか？

両者はどちらが良い、悪いという話ではなく、あなたの投資スタイルに合ったものを選択することがとても重要です。

それぞれの特性を深く理解し、ご自身の投資目的やリスク許容度などと照らし合わせてみましょう。

またいずれの方法を選択するにしても、不動産会社や管理会社など信頼のおけるプロのパートナーを見つけることは、投資を成功させる大きなポイントとなります。

もしお困りの際は、当社でもお力になれることがあるかもしれません。

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