築古戸建投資でよくある失敗4選とその回避法
築古戸建投資は、元手が少なくても高い利回りと節税効果が狙える魅力的な投資方法です。しかしながら、実はその裏側には、新築や築浅の物件にはない築古戸建ならではの落とし穴も潜んでいるのです。
「安いしお得だと思って買ったけれど、こんなはずじゃなかった……」
そんなふうに後悔しないよう、これまで多くの投資家たちが経験してきた典型的な失敗パターンと、その回避法を一緒に学んでいきましょう。
■失敗パターン①リフォーム費用が想定以上にかかる
築古戸建物件は、一般的に築20年以上の戸建住宅を指します。
そのような古い物件で最も多くあるのが、「リフォーム費用の見積もりを誤る」ことです。
建築から長い年月が経つ間には、どんなに綺麗にしていてもさまざまな経年劣化が見られるものです。購入前に素人目線で、「パッと見た感じは綺麗だし、大体100万円くらいで修繕できるだろう」と見積もっていても、いざ専門家に見てもらうと以下のような問題が次々と発覚することは少なくありません。
・雨漏り：天井のシミだけでなく、壁の内側や柱が腐食しているケースもあります。
・シロアリ被害：床下の土台や柱がスカスカになっていることがあります。
・傾き：基礎の沈下、柱の歪みなどで、ドアや窓が開閉しないこともあります。
・給排水管：外側からは見えない部分で詰まりが起きていたり、破裂寸前となったりしていることもあります。
状態によっては、数百万単位の高額な修繕費が必要となることも決して珍しくないのです。「激安物件」の裏には、こうした深刻な劣化や欠陥がある可能性が高いと考えていいでしょう。
【回避方法】
購入前には、必ず専門家に現地調査を依頼し、リフォーム業者の選定は慎重に行いましょう。築古物件の再生に慣れていない業者に依頼すると、新築同様まで修繕する高額なリフォームを提案されることもあります。コストをできるだけ抑えながら、安全に人に貸せる状態にできるノウハウを持ち合わせた、信頼できる業者を見つけることが回避の鍵となります。
■失敗パターン②入居付けに時間がかかる
物件をうまく再生できたとしても、借り手が付かなければ物件はただの「負債」となってしまいます。入居者が入らない要因としては、以下が考えられます。
立地エリアの選定ミス：「安い」だけで賃貸需要の全くないエリアの物件を購入している。
ターゲットの不一致：ファミリー層が多いエリアにも関わらず、単身者向けの間取りを購入している。
リフォームの方向性誤り：コストを抑えるためにもDIYを頑張ったが、内装のセンスが悪く借り手の心に響いていない。
家賃の設定ミス：周辺相場より高く設定しすぎて、問い合わせ一つ入らない。
特に築古戸建は、「古い」というハンデを抱えています。そのハンデを上回る魅力――例えば「安さ」「広さ」「デザイン」「立地」といったことがなければ、空室が長らく続いてしまうことになるでしょう。
【回避方法】
複数の地元賃貸仲介業者へ行き、周辺で需要のある賃貸物件の傾向、住民層などを調査してみましょう。可能であれば、購入予定の物件を見せて、「このようなリフォームをしたら、家賃はいくらで決まりそうでしょうか？」などと聞いてみてもいいかもしれません。そのエリアの賃貸需要を最もよく知るプロですから、彼らが難色を示すような物件は避けるのが賢明です。
■失敗パターン③節税目的だけで購入してキャッシュアウト
これは、年収の高い会社員が陥りがちな失敗パターンです。
「築22年超の木造戸建は4年で減価償却できる。給与所得と損益通算して税金を取り戻そう！」と考える気持ちは理解できます。実際、所得の高い人ほど、減価償却による節税額も大きくなります。しかし、不動産投資の目的が「節税」だけになると、投資全体に目が向けられなくなるのです。
■節税目的での注意点(税務調査・過度な赤字)
築古戸建投資の減価償却による節税は、当然ながら税務署も厳しくチェックをしています。
特に注意したいのは、「事業実態」です。
例えば、以下のような場合、「事業用ではなく、単なる税金逃れ」と判断されてしまうこともあるのです。
・親族に住まわせて相場より極端に安い家賃を設定している
・減価償却費を計上したいがために購入し、入居者募集などせず放置している
状況によっては減価償却費の計上が否認される場合もありますので、十分に注意しましょう。もし入居者がすぐ見つからなくても、募集活動をする、あるいは不動産会社に管理を委託するなど、「賃貸経営を成立させようと行動している」実態は必要不可欠です。
もう一つ注意したいのは、減価償却が終了する時期です。
築22年超の築古戸建物件は、4年の減価償却期間が終わると、5年目からは経費が激減します。
家賃収入は変わらないのに、帳簿上の利益だけが大きくなり、多額の税金を納めることになるのです。何も準備をしていなければ、5年目に痛い目に遭う可能性があります。
そうならないためには、購入時からいつ経費がグッと減るのか時期を把握した上で、売却や次の物件購入を検討するなど、出口戦略を考えておくと安心でしょう。
■長崎の事例：年収700万円会社員のケース
築古物件は、節税効果はもちろんのこと、一般的な物件より安い価格で手に入るのも大きな魅力です。
特に地方都市では、もともと首都圏よりも不動産が安価で、さらに昨今は空き家も増加傾向にあります。そうした物件をリノベーションして貸し出すことで、小さな元手で大きく増やすということが可能なのです。
では、実際に築古戸建の不動産投資を行い、減価償却による節税を享受するまでをシミュレーションしてみましょう。
＜モデルケース＞
Aさん（長崎市勤務の会社員）
年収700万円（課税所得350万円、所得税率20%）
Aさんは、築30年の木造戸建を土地込み「600万円を現金で購入」。売買契約書において、土地200万円、建物400万円で按分しました。減価償却できるのは建物だけとなります。
・減価償却費の計算
400万円×0.250%（耐用年数4年の償却率）＝年間100万円
・年間の不動産収支シミュレーション
家賃収入：6万円／月×12カ月＝72万円
経費：25万円（固定資産税、修繕積立費、管理費等）
・不動産所得の計算
72万円（収入）−25万円（経費）−100万円（減価償却費）＝▲53万円
＜結論＞
Aさんの手元には、家賃収入72万円から経費25万円を差し引いた47万円の現金が毎年残ることになります。同時に、会計上「53万円の赤字」が発生するため、これを給与所得と損益通算できるわけです。その場合、概算の節税額は約16万円となります。
手元にお金を残しながら税金も抑えられる、というのが築古戸建投資の節税による醍醐味なのです。
■まとめ
不動産投資で節税できる仕組みについて、ご理解いただけたでしょうか？
特に、大きな費用を経費計上できる築古戸建の減価償却は、不動産投資をする上で必ず知っておきたい知識です。
しかしながら、短期的な節税にばかり気を取られるのも考えものです。不動産投資を成功させるには、長期的なキャッシュフローを見据える必要があるからです。節税はあくまでも不動産投資の魅力の一つと捉え、長い目で安定的な運用を考えられるといいですね。
当社では、築古戸建や不動産投資についてさまざまなノウハウを持っています。疑問や不安があればお気軽にご相談ください。
