不動産投資では元利均等と元金均等、どちらの返済方法が良い？

不動産投資では、多くの方が、物件購入のため不動産投資ローンを利用します。ローンを組むにあたり、元利均等返済方式と元金均等返済方式のどちらの返済方法がいいか迷う人も多いでしょう。

選択の際はまず、それぞれの特徴、メリットやデメリットをよく理解する必要があります。どちらの返済方法が自分に合っているのか。判断の参考材料として、今回は初めて不動産投資に挑戦する人でもわかりやすく解説します。

不動産投資ローンの2種類の返済方法

不動産投資にあたり金融機関から融資を受ける際は、借り入れ金額や返済期間などのほか、返済の仕方も決めなくてはなりません。

不動産投資ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法があります。毎月のローン返済では、元々借りているお金（元金）と、借入残高に応じた利息の両方を返していくことになりますが、2つの方法はこの元金と利息のバランスに違いがあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

元利均等返済とは？

毎月の返済額(元金＋利息)が一定となる返済方法です。返済開始時からしばらくは利息部分の割合が多く、返済が進むにつれて元金部分の割合が増えていきます。

元金均等返済とは？

毎月の元金の返済額が一定となる返済方法です。利息部分は返済開始時が最も多く、返済が進み元金が減るにつれて減っていきます。それに伴い、毎月の返済額も初期が最も多く、徐々に減少していきます。

元利均等返済と元金均等返済のメリット、デメリットは？

2つの返済方法の大きな違いは、毎月の返済額が一定か、もしくは逓減していくのかという点です。それにより、メリット、デメリットが生まれます。

元利均等返済のメリット

月々の返済額が変わらないため、例えば「返済計画を立てる」「投資の実績を分析する」といった予実管理がしやすいのは大きなメリットです。

元利均等返済のデメリット

初期の返済額の多くは利息部分のため、元金部分が減りにくいこと。そのため、利息を含めた総支払い額は、元金均等返済よりも多くなります。

元金均等返済のメリット

元金の減るスピードが早いので、利息を含めた総支払額は元利均等返済より少なくなります。月々の返済額は時間の経過とともに少なくなるので、返済期間の後半の負担は軽くなります。

元金均等返済のデメリット

返済期間の前半は、返済額が高く負担は大きくなります。そのため、高い返済額を乗り越えられるような返済計画を立てることが求められます。

不動産投資におすすめの返済方法は「元利均等返済」

不動産投資においては、交通アクセスや賃貸のニーズなどを見極めて安定的な収益が得られる物件を選ぶこと、税金やランニングコストについて正しい知識を身につけることのほか、キャッシュフローをきちんと管理することが非常に重要となります。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、購入した物件から家賃収入を得て、そこから経費やローン返済分などを差し引いたときに手元に残る現金がいくらになるのか、といったお金の流れです。

マンションやアパートといった賃貸物件の場合、入居者が常にいれば一定の収入が得られますが、「入居者が入らず空き家になる」「賃貸契約が更新されない」「自然災害などで修繕費用が必要になる」など、予測できないリスクもあります。もちろん入居審査を厳しくする、火災保険や地震保険に加入するといったリスクヘッジも有効です。

それに加えて、「元利均等返済によって、毎月の返済額を一定にすること」も収支の見通しが立てやすく余裕を持った資金繰りを行えるという面で、リスクに備えることができるのです。

とはいえ、元金均等返済の場合も、リスクに備えて事前に潤沢な自己資産を用意できれば問題ありません。しかしそうではない場合、あるいは不動産投資初心者でなかなか収入を安定できない場合などは、返済額の大きい借り入れ初期に予想以上に収入が減ったり、思わぬコストがかかったりするとキャッシュフローへのダメージが大きくなる可能性があります。

リスクなど少し怖いことも書いてしまいましたが、優良な物件を購入し常に入居者がいる状態を維持できれば、毎月安定的に賃料収入を得られるのが不動産投資の魅力です。
収入が一定であれば、ローン返済額も一定の方が月々の収支のバランスが明確にわかり、必要な経費やもしもに備えた予備費などを確保しながら、良好に運用し続けることができます。そのため、不動産投資ローンを組む際、返済方法に悩んだときは「元利均等返済」がおすすめです。

まとめ

不動産投資ローンの2つの返済方法について解説しました。

不動産投資は、株式投資のようにすぐ利益を確定できる投資方法ではなく、長期的な視点で収益を上げることが求められます。そのため、ローンの返済方法についても長い目で見ながら慎重に選ぶことが成功の鍵となるのです。

10年、20年先まで考えて、不動産投資で自分はどうなりたいのか、どのような方法が自分に適しているのか、安定的に利益を得られるのか、じっくり検討してみてください。
もしお悩みの際は、当社でご相談に乗ることもできます。お気軽にお問い合わせください。