【不動産勉強】不動産開発事業ってどんな仕事をしているのか？業務の仕組みを紹介します！

不動産開発と聞くと、マンションや商業施設の開発、大型再開発プロジェクトなど、ダイナミックな仕事をイメージする方も多いでしょう。しかし、実際に不動産開発会社がどのような業務を行っているのか、その全体像はあまり知られていないと思います。

この記事では、不動産開発事業の業務範囲と収入の仕組みをわかりやすくお伝えします。不動産について勉強したい方、不動産投資に関心のある方に役立つ内容です。

1. 不動産開発事業の業務範囲

不動産開発とは、一言でいえば「その土地に新たな価値を生み出す事業」です。不動産開発事業を行う会社は、デベロッパーと呼ばれます。

マンション、オフィス、商業施設などのあらゆるアセットを開発する会社は総合デベロッパー、マンションを開発する会社はマンションデベロッパー、商業施設を開発する会社は商業デベロッパーと言うこともあります。

不動産開発事業は街に大きなインパクトを与えられ、不動産業界の中でも花形と言われますが、調整すべき事項が多く地道で泥臭い業務です。

＜土地の仕入れ＞

不動産開発事業は、土地の仕入れから始まります。仕入れる方法は、土地を購入する場合と賃借する場合の大きく2種類です。

不動産開発会社は、将来の開発ポテンシャルや周辺環境、用途地域・容積率などの法的制約、事業採算性などを総合的に分析したうえで土地を選定します。

土地を仕入れる際は地主や仲介会社との価格や開発内容の交渉が発生し、大きな労力を要します。

＜商品企画・事業計画の策定＞

次に行うのは、商品企画・事業計画の策定です。実際には土地の取得が確定する前から構想を練っていますが、どのような建物を建てるのか細部を決めていきます。

＜設計・建設のマネジメント＞

企画が決まったら設計・建設へと進みます。設計は設計事務所に依頼するのが一般的です。設計事務所とコミュニケーションを取って図面を作成してもらいます。

建設はゼネコン（総合建設業者）へ発注します。複数のゼネコンに事業計画を提示して、建設費用の見積もりを出してもらい、コンペで決めることも多いです。

建築中は、工事進捗の確認やコスト管理、品質管理、安全対策など、不動産開発事業者が全体をマネジメントします。

＜販売または賃貸・運営＞

建物が完成したら、いよいよ販売または賃貸です。不動産開発会社が自ら販売・賃貸する場合もありますが、自社のグループ会社や外部の仲介会社などに委託するケースも散見されます。

2. 不動産開発事業の主な収入源

不動産開発事業の収入源は、主に以下の2パターンです。

1つは、開発した不動産を完成後に販売し、売却益を得るビジネスモデルです。一度に得られる利益が大きい点、物件を保有しないため管理の手間が不要な点がメリットです。

一方で、売れるまで収益が発生しない、市況に左右されやすくリスクが大きいといった注意点があります。

もう1つは、開発した物件を自社で保有し、賃料収入（インカムゲイン）を継続的に得るビジネスモデルです。

保有すると長期的な安定収入が得られます。そのためには、賃料相場の動向把握や入居者・テナント管理、施設運営のノウハウが必要です。

3.不動産開発事業における事業採算性の考え方

不動産開発事業においては、その物件がどのくらいの収益を生むかを見極めています。開発の初期段階では、以下のような要素から収益をシミュレーションします。

• 土地の取得費用
• 設計費用・建設費用
• 金融費用（借入金の利息など）
• 各種諸経費（登記費用、広告費、仲介手数料など）
• 売却価格または賃料収入の見込み

これらの要素から、事業収支がプラスになるか、どの程度の利回りが期待できるかを検証します。利回りの目安はプロジェクトの規模やリスクによって異なりますが、NOI（実質利回り）2〜7％程度を目指すケースが一般的です。

NOIとは、物件の年間賃料収入から運営コストを差し引いた利益を指します。ここでいう運営コストには、管理費、修繕費、保険料、テナント募集費用などが含まれますが、ローン返済や減価償却、法人税などは含まれません。

つまりNOIは、物件そのものの収益力を示す指標です。多くのデベロッパーはNOIも鑑みたうえで売却と保有のいずれかを選ぶ、もしくは2つをバランスよく組み合わせて経営しています。

4. まとめ

不動産開発は、土地の仕入れから設計・建設、販売までをコントロールし、売却益または賃料収入を得る事業です。

土地の取得や設計・建設などにかかる費用と売却価格または賃料収入の見込みから、採算を考えて事業を行っています。

不動産開発事業における採算の考え方は、不動産のことを勉強したい方や不動産投資をしたい方にとっても参考になるでしょう。