不動産投資の勉強のため、収支をシミュレーションしてみよう！

不動産投資に興味を持ち始めたとき、「自分にできるかわからない」「本当に収益を得られるの？」と不安や疑問を抱くのではないでしょうか。

そこで今回は、筆者が実際に所有している新築アパートと空き家の収支を公開し、収支シミュレーションを解説します。

座学だけでは得られない実践的な内容です。不動産投資を勉強したい方は、ぜひ参考にしてください。

1.収支シミュレーションの流れ

まずは、不動産投資の収支をシミュレーションする基本的な流れを押さえましょう。

＜年間家賃収入を計算する＞

その不動産を貸した場合、年間でどのくらいの家賃収入を得られるか計算します。

月額賃料 × 12ヶ月＝年間家賃収入

＜年間の支出を洗い出す＞

年間で支払わなければならないコストを洗い出しましょう。コストは、管理費や修繕費、火災保険料、固定資産税、ローン返済など多岐にわたります。

＜購入時の諸経費を把握する＞

購入時に支払う諸経費も把握しておきます。たとえば、仲介手数料や火災保険料、登記費用、固定資産税などです。

＜表面利回りを計算する＞

表面利回りとは、「不動産の購入価格」に対する「年間家賃収入」の割合を示したものです。

すなわち、購入価格の何割を毎年家賃として得られるかを表します。年間コスト（管理費、修繕費、税金など）を差し引く前の、収益力の目安を示します。

年間家賃収入÷購入価格×100＝表面利回り（%）

＜実質利回りを計算する＞

表面利回りと違って、購入時の諸経費（仲介手数料、火災保険料、登記費用など）と運用コスト（管理費、修繕費、税金など）を踏まえて算出するのが実質利回りです。

すなわち、購入価格に対する「実際に手元に残る毎年の収益」の割合を示します。より実態に近い利益率を把握するための数値です。

（年間家賃収入-年間コスト）÷（購入価格+購入時の諸経費）×100＝実質利回り（%）

コストを考慮する分、実質利回りのほうが数値が小さくなります。表面利回りも実質利回りも、数値が大きいほうが収益性の高い物件といえます。

＜想定外の支出も想定する＞

事前に実質利回りを考えていても、そのとおりに運用できるとは限りません。修繕費の急増や退去・空室による賃料減、災害リスク、税制改正などの想定外の支出が必要になる可能性も認識しておきます。

2.新築木造アパートの収支

筆者が所有している新築アパートの物件概要と年間収支を紹介します。前述したシミュレーションの流れに沿って、実際の数値を見ていきましょう。

＜物件概要＞

所在地：東京都

構造・戸数：木造2階建て・12戸

購入価格：144,510,000円

購入時の諸経費：6,730,000円

年間家賃収入：9,072,000円（63,000円/月×12戸×12か月）

年間支出：7,862,300円

（金融機関の返済、固定資産税、共用部清掃費、インターネット使用料、管理費等含む）

年間収益：1,209,700円

＜表面利回り＞

式に当てはめると、表面利回りは6.28%となります。

年間家賃収入÷購入価格×100＝表面利回り（%）

9,072,000円÷144,510,000円×100＝6.28%

＜実質利回り＞

式に当てはめると、実質利回りは0.80%となります。

（年間家賃収入-年間コスト）÷（購入価格+購入時の諸経費）×100＝実質利回り（%）

（9,072,000円-7,862,300円）÷（144,510,000円 + 6,730,000円 ）×100＝0.80%

3.空き家投資の収支

次に、筆者が所有する空き家投資物件の収支を公開します。

＜物件概要＞

所在地：長崎県

購入価格：5,190,909円

購入時の諸経費：495,000円

年間家賃収入：624,000円（52,000円/月×12か月）

年間支出：529,568円（金融機関の返済、固定資産税、火災保険、管理費等含む）

年間収益：94,432円

＜表面利回り＞

式に当てはめると、表面利回りは12.02%となります。

年間家賃収入÷購入価格×100＝表面利回り（%）

624,000円÷5,190,909円×100＝12.02%

＜実質利回り＞

式に当てはめると、実質利回りは1.66%となります。

（年間家賃収入-年間コスト）÷（購入価格+購入時の諸経費）×100＝実質利回り（%）

（624,000円-529,568円）÷（5,190,091円+495,000円）×100＝1.66%

4.まとめ

不動産投資の収支シミュレーションの流れと、筆者が所有する物件の収支をお伝えしました。新築アパートは表面利回り6.28%・実質利回り0.80%、空き家投資は表面利回り12.02%・実質利回り1.66%となりました。

収支シミュレーションとは平たく言うと、「いくらで買って、いくらで貸して、いくら残るのか」を具体的に計算することです。

今回紹介した新築アパートと空き家のそれぞれの収支シミュレーションからもわかるように、物件の種類や立地によって、収益構造は大きく異なります。空き家物件への投資は、より少額で始められるのが魅力です。

物件資料を読んで数字に落とし込み、自分なりの判断軸を持つことで不動産投資の勉強ができます。