融資を受けずに現金で！？少額不動産投資のメリットとリスクは？

不動産投資というと多額の自己資金を必要とするイメージがありますが、実は少額から始めることも可能です。

そうした投資方法は少額不動産投資と呼ばれますが、具体的にどのような投資方法で、どのようなメリットやリスクがあるのか。本記事でわかりやすく解説します。

1. 少額不動産投資とは？

少額不動産投資とは、少ない自己資金で不動産を購入、運用する投資方法です。

例えば、不動産クラウドファンディングに投資する、不動産小口化商品を購入する、不動産投資信託（REIT）に投資するなどさまざまな手法がありますが、本記事では最もシンプルな「低価格の不動産を購入する」方法にスポットを当ててお話ししたいと思います。

「低価格の不動産」をさらに具体化すると、手持ちの自己資金（現金）で購入可能な範囲の比較的安い物件を指します。例えば、建築から長い年月が経過した築古の戸建て物件などが、少額不動産投資の対象となります。

一般的に不動産投資を行う際は、多くの人が物件購入のためにローンを組みます。しかし少額不動産投資の場合、融資を使わずに自己資金だけで購入できるのが大きな特徴です。

2. 少額不動産投資のメリットとは？

少額不動産投資には、主に5つのメリットがあります。

1. 毎月のローン返済がない

現金購入で借り入れがないため、ローン返済は発生しません。そのため「返さなければ」という心理的負担がないのは大きなメリットです。

またランニングコストといえば固定資産税と火災保険くらいで、収入から差し引く経費はほとんどかかりません。

不動産投資のリスクには、物件が空室になり収入が減る「空室リスク」がありますが、そのリスクを抱えても少額不動産投資なら安定した運営が可能です。

2. 少額から不動産投資ができる

投資対象となるのは、自己資金でまかなえる程度の500万円前後の価格帯の物件です。一般的な不動産投資では、数千万円の物件に投資するケースも多々あります。少ない金額から不動産投資を始められるのは、メリットと言えるでしょう。資金調達の必要がなく審査の時間もないので、すぐに運用を始められる利点もあります。

また投資額が少額で大きなリスクを負うこともないため、初心者にとっても魅力的な選択肢となっています。

3. 節税効果が高い

不動産投資における物件購入費用は必要経費になりますが、そのうち経年劣化を伴う建物の取得費用は耐用年数分まで分割して経費に算入する「減価償却」の対象となります。つまり、耐用年数が経過するまでは毎年所得を少なく申告できて、長年にわたり所得税や住民税を軽減できるのです。

少額不動産投資の対象となる安価な物件は、築古で土地も相場より安いことが多く、例えば「土地が100万円、建物が400万円」のように建物部分の比率が特に大きくなる傾向があります。そのため減価償却の幅も広がり、高い節税効果を期待できるのです。

4. 利回りが高い

不動産投資における利回りとは、投資した金額（主に物件購入費）に対する１年間の収益（家賃収入から経費を差し引いたもの）の割合です。

少額不動産投資では、もともと物件価格が低いため、相対的に利回りが高くなるケースが多く見られます。特に築古の安価な戸建て物件に投資した場合、入居者が順調に入り賃料収入が安定していれば、利回りが非常に高くなる可能性があります。

5. 数年で贈与できる

通常、贈与財産には翌年に10〜55％の贈与税がかかりますが、１年間に110万円以内の贈与であれば贈与税が非課税（基礎控除額）となります。

この仕組みを利用して、毎年1人に対して110万円以内の金額ずつ贈与していく方法を暦年贈与といいます。贈与財産は現金だけでなく、不動産の評価額も含まれます。

数千万円の不動産を何十年もかけて暦年贈与していくのは大変です。一方少額不動産投資の場合、不動産の評価額は数百万円程度の場合が多いです。そのため暦年贈与を利用すれば、数年ほどで子どもや孫に贈与税を抑えながら物件を贈与することができます。

3. 少額不動産投資のリスクとは？

メリットの多い少額不動産投資ですが、注意したいリスクもあります。

1. 流動性の低さ

少額不動産投資では、現金を不動産という流動性の低い資産へ変えることになります。

不動産を再び現金化するには、売却する必要があります。例えば急な資金需要が発生した際に、スムーズに買い手がついて売却できなければ、現金化までに時間がかかることがあります。

リスク軽減策: 需要が見込めるエリアや間取りなど、「売れる物件」、「貸せる物件」を選ぶことで、万一売却が必要になった場合にもスムーズに対応できる可能性が高まります。

2. 数年後の出口戦略の不安

少額不動産投資の出口戦略としては物件の売却や譲渡が考えられます。しかし、もともと安価な物件のため、数年後に不動産価格がさらなる下落をしてしまうのではないか、といった不安もともないます。

リスク軽減策: 「評価額」ではなく、「利回り」を基準にした出口戦略を考えることが重要です。物件が安定した利回りを生み出し続ける限り、安定したキャッシュフローを維持できます。長期的に運用してリターンを増やす、安定性を売却のアピールポイントにするのも一案です。

3. 空き家になり価値がなくなる不安

特に築古の戸建物件を購入した場合、

入居者が入らなければそのまま空き家となり、価値が０になってしまうのではないかという不安も抱く人も少なくありません。

建物は、空き家となって住む人がいなくなり管理を怠ると老朽化が著しく進行します。市場価格が下がり、最終的には価値がなくなるリスクもあります。再び住むためには、修繕も必要となります。

リスク軽減策: 人が住んでいれば空き家にはならず老朽化の速度も抑えられるため、入居者が途切れない物件選びは重要。また適切なメンテナンスや管理により、空き家になるリスクを減少できます。不安が大きければ、入居者がいるうちに出口戦略を検討しましょう。

4. 「負動産」になるのではという不安

「負動産」とは、売れない、貸せない、壊せない不動産を意味します。こうした物件は収益化できないだけでなく、出口戦略も見通しがつかず、投資の意味がなくなってしまうリスクがあります。

リスク軽減策: 購入前に売却や賃貸の需要が見込める地域かどうか見極めることが大切です。長期的に需要が見込まれるエリア、物件タイプを選ぶことで、リスクを軽減できます。

4. まとめ

少額不動産投資は、不動産投資初心者の人や自己資金が少ない人でも比較的チャレンジしやすい投資方法です。

ローン返済のプレッシャーがない、利回りが高い傾向にあるなどメリットも多い反面、紹介したようにリスクもいくつかあります。

リスクを軽減するためには慎重なエリア・物件選び、適切な管理、将来を見据えた戦略を立てることが鍵となります。