不動産投資が向いていると感じる人の５つの特徴

前回は不動産投資に向いていないかもしれない人の特徴をご紹介いたしました。今回は逆に、不動産投資に向いていると感じる人の特徴をご紹介していこうと思います。他にも色々とあるとは思いますが、この５つのうち３つの特徴が揃っている方は、不動産投資を始めても失敗するということはそこまでないのではないかと私は感じています。

給与所得と不動産所得を分けて考えられる人

具体的にどういうことかというと、皆さんが給与として入金される口座。こちらからクレジットカードの引落や、PayPayのオートチャージなどで自動的に引落されたりする口座があると思います。まずは、そういった生活資金の出し入れをする口座と、不動産投資用の口座を完全にわけられるかどうか。そして、口座を分けた上で、不動産投資に関する収入や支出のことは不動産投資用の口座からおこなうなど、入金も出金もそれぞれ別のものとして取り扱えるかどうかが大切です。

生活資金が足りなくなってしまったから、不動産投資用の口座から引き出す。そういったことが日常的に繰り返されてしまっては、投資が儲かっているのか、使っている費用が多いのかがまるでわからなくなってしまいます。

そもそも生活資金が足りなくならない様に、資金計画をおこなうか、どうしても足りなくなった場合は、個人名義で生活資金としてローンで借りるくらいの覚悟が必要かと思います。

不動産投資は、コツコツと増やしていくスタイルの投資になるため、時間が必要です。家賃収入が貯まる前に他のことに使ってしまうと、いざという時の修繕費用が払えなかったり、火災保険に加入できなかったりと、どんどん悪い方向に進んでしまいます。

最初の「所得を分けて考える」。これができる方がまず不動産投資のスタートラインにたてるといってもいいでしょう。

業者に任せられる人

私の周りには、戸建を20棟以上所有している方や、アパートマンションを100室以上所有している不動産オーナーなど色々な不動産の持ち方をしている方がいらっしゃいます。不動産を増やしている方というのは、不動産管理などに関することを、全て業者にお任せされています。購入の際には色々とやりとりは発生しますが、購入後はしばらく連絡をとる必要がなくなります。逆にこの状態が、不動産投資でいう「回っている状態」といっても良いと思います。

例えば、退去が発生して、次の入居者を募集するための条件を決めたり、広告費をどのくらいだすかなど戦略をとりますが、入居者が決まれば、また連絡をとる必要がなくなります。

もともと不動産投資は、他の投資と違うところで「家賃を受け取るだけ」という特徴があります。家賃は受け取るだけで、所有している間に、オーナーが考える負担を減らして、次の物件購入や、エリア選定などそちらの方に時間を使うことができます。

業者に任せられない人は向いていないとまでは言っているわけではありません。そもそも趣味として自主管理が好きという方もいらっしゃいます。投資として考えた時は、効率的に資産を増やすという目的もありますので、自主管理でご自身の時間を使うことが、ご自身の目標達成につながるのかどうかをよく考えた上で選択する必要があります。

金融機関から融資を受けるということを理解している人

金融機関から融資を受けるということは、下記のことを理解しておかなければなりません。

借りたものは返す

私も含め、昭和の世代の方々は、借金は返さないと、「借金取り」といって家に取り立てにくるイメージがまだあると思います。「あんなに怖い思いをしないといけないのか」とドラマなどをみて学んだ方も多いでしょう。それも手伝ってか、借りたお金は返すという基本的な考え方は染み付いています。

しかし、以前こんなお客様の話を聞きました。「不動産投資がスタートして、不動産収入が入る様になってきてから、収入が入ってきたらすぐに使ってしまって、返済開始から6ヶ月間一度も返済していなくて、銀行から一括返済を求められて困っている。」とのこと。「誰かが教えてあげないといけないけど、そもそも金融機関からお金を借りるということは、そういうことなんだけどな。」と思いました。一度こういった長期延滞をしてしまうと、今後、金融機関から融資を受けての不動産投資をするのは難しくなってしまいます。まず大前提として、この部分は理解しておかなければいけません。

期限の利益の喪失

銀行から融資を受ける際に、契約書に必ず書いてあるのが、「期限の利益」についてです。もともと借主は「期限の利益」というものを付与してもらっていて、返済が滞ってしまい返せなくとなり一定期間が経過すると、金融機関からの通知により、この期限の利益を喪失するわけです。どうなるかというと、残りの借入残高分を一括で返済してくださいということになってしまいます。手持ち資金があれば返すことで解決するのですが、不動産の価格は現金で一括で買える様なものばかりではありません。よっぽどのことがない限り、返済が滞るということはないと思いますが、もしその可能性がある際には、すぐに銀行に相談しましょう。

信用情報に対する理解

金融機関は、個人の信用に対して融資をしている部分があります。どういったところからその情報をみるのかというと、国内の信用情報機関というところに、審査する方の信用情報を照会して、その金融機関の基準にあっているか、審査します。

信用情報機関はいくつかありますし、後日別のブログでも記事にしようと思いますが、大きくは下記３つの情報機関があります。

①CIC

②JICC

③全国銀行協会（全銀協-ぜんぎんきょう）

信用情報機関では、申込人のクレジットカードの支払状況、リボ払いやキャッシング履歴なども照会することができます。

こういったものの存在を理解して、不動産投資をご希望でしたら、日頃から延滞やキャッシングなどがないように注意していく必要があります。

入居者目線を持っている人

文字通り、入居者の目線を持っている人は、向いていると考えています。

不動産投資の収入は、入居者からの家賃収入です。その入居者が「こうだったらいいな。」「こういう設備があったらいいな。」だったり、「駅からの距離は近いけど坂がすごいな。。」「国道沿いで便利だけど、夜は騒音がすごくて住めない」など、実際に住んでいる方の気持ちを汲み取ることができるかがポイントになってきます。

ご自身が賃貸物件に住んでいらっしゃれば、おのずとわかりやすいですが、自宅を購入してしばらく賃貸物件に住んでいないという方は、この入居者目線、思い出してみてください。

目標が具体的な人

不動産投資でもっとも大事にしたいのが、その不動産投資をすることで、どうなりたいのか、という目標設定です。

不動産投資がしたい。という気持ちで、まずやってみるというのは大変素晴らしいことだと思いますが、目標設定があいまいだと、買い進めたりしていくにあたって、購入する物件が定まらず、悩むことが多いとよく聞きます。

そういった時は、もう一度立ち止まって、目標設定すると良いと思います。

不動産投資に向いている方は、この目標設定が明確です。

・家賃収入を今の給与収入と同じくらいにしたい。

・家賃収入1,000万円を超えたい

・戸建で10棟所有したい

・青色申告の事業的規模の基準である5棟・10室を達成してさらに節税したい

・子供にそれぞれ１棟ずつ相続させてあげたい

他にも色々な目標を伺いますが、具体的であればあるほど良いと思います。

目標が明確で、そこまでの道も不動産投資で描けている方は、あっという間に増やしています。

まとめ

あくまでも個人的な見解ではありますが、不動産投資に向いていると感じる人の特徴をご紹介しました。不動産投資は、家計とも似ています。どちらも入ってくるお金と、出ていくお金のバランスを考える必要があります。私の周りの成功されている不動産オーナーの特徴からあげさせていただきましたので、不動産投資をこれから始めたい、始めようと思っているけど基本的なことはなかなか聞けないという方など、参考にしていただけたら嬉しいです。