【長崎版】築古戸建投資でどれくらい節税できる？具体シミュレーション解説
「不動産投資で節税できる」とよく聞くものの、実際にどれくらいの効果があるのか、具体的なイメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。
全国の中でも長崎は築古戸建の空き家が多く、500万〜1,000万円未満の投資しやすい価格帯が豊富に存在します。少額で始められるうえに減価償却が大きく効くため、節税効果を得やすいのが特徴です。
この記事では、築古戸建投資と節税の基本を説明したうえで、長崎市内の事例を使ってシミュレーションを行います。注意点や落とし穴もお伝えするため、これを読めば築古戸建投資による節税の全体像をご理解いただけます。
築古戸建投資で節税したい方は、ぜひ参考にしてください。
築古戸建投資と節税の基本
築古戸建投資の節税効果を理解するには、まず不動産所得の仕組みを押さえておく必要があります。
不動産投資では、家賃収入から経費を差し引いた額が「不動産所得」として課税対象となります。よって、経費が多くなるほど課税所得を抑えられ、結果として税負担が軽減されるのです。
経費として計上できる代表的な項目は以下のとおりです。
＜減価償却費＞
建物部分の購入費用を、耐用年数に応じて分割して経費にできます。木造建物の法定耐用年数は22年ですが、築古物件は残存耐用年数が短いため、短期間で大きな金額を経費計上できます。
＜固定資産税＞
毎年課税される固定資産税も経費計上が可能です。
＜ローン金利＞
元金返済は経費になりませんが、金利部分は経費になります。
＜修繕費や管理費＞
実際に発生した修繕費用や管理費用も計上が可能です。
築古戸建投資シミュレーション（長崎市内の事例）
では、長崎市内の築古戸建をモデルケースとして、どの程度の節税が可能かシミュレーションしてみましょう。
＜モデルケース＞
築30年の木造戸建
- 物件価格：500万円
- エリア：長崎市中心部からバス20分圏内
- 家賃相場：5万円／月、60万円／年
- 融資条件：400万円（20年返済・金利2%）
- 経費想定：固定資産税5万円／年、管理費・修繕費10万円／年
＜減価償却費の計算＞
築30年の木造戸建は法定耐用年数22年をすでに超えていますが、耐用年数を4年として減価償却できると決まっています。
建物価格を物件価格の90％と仮定すると、減価償却費は以下のとおりです。
- 建物価格：500万円×0.9＝450万円
- 年間減価償却費：450万円÷4年＝112.5万円
＜損益計算＞
- 家賃収入：60万円
- 経費合計：ローン金利＋固定資産税＋管理費・修繕費＋減価償却＝約140万円
- 結果：年間約80万円の赤字（帳簿上）
＜節税効果＞
この帳簿上の約80万円の赤字は、他の所得と損益通算できるため課税される所得が減り、その分税金が安くなります。
- 所得税（税率20%）：約16万円節税
- 住民税（税率10%）：約8万円節税
合計で年間約24万円の節税が可能です。
実際のキャッシュフローが黒字またはトントンでも帳簿上は赤字になるため、税金が軽減されるという仕組みです。
築古戸建投資×長崎エリアが有利な理由
築古戸建投資の節税効果は全国的に期待できますが、なかでも長崎エリアでは有利に働く理由があります。
1つ目は、全国的に見ても長崎は物件価格が安いことです。長崎は坂の街で斜面地の戸建については特に安価で購入することができます。その割に家賃が安くないという「ギャップ（歪み）」が生じています。
2つ目は、減価償却の恩恵が大きいことです。東京や大阪のように物件価格が高いエリアに比べ、長崎は建物部分の割合が大きい、つまり減価償却できる金額が高い傾向にあります。
3つ目は、需要のあるエリアを選べば、入居者が安定することです。小学校や大学周辺や市街地へのアクセスが良い住宅地では、安定した賃貸需要が見込めます。
つまり、「低価格×高償却×賃貸需要」の3点がそろっているのが、長崎での築古戸建投資の大きなメリットといえるでしょう。
築古戸建投資の注意点・落とし穴
築古戸建投資は節税効果が魅力ですが、注意点も存在します。
まず、修繕費が膨らむリスクがあります。築30年を超えるような物件では、屋根や外壁、水回り設備などさまざまな箇所の修繕が必要になるケースが多く、想定以上の修繕費が発生することも考えられます。収支計画が大幅に狂う可能性があるため、事前調査が不可欠です。
空室リスクも軽視できません。立地選択を間違えると、空室が長期化し、キャッシュフローが赤字続きになる恐れがあります。
節税目的だけの購入は危険であることも認識しておきましょう。現金が出ていく「キャッシュアウト」が増えるため、要注意です。
出口戦略も重要な検討事項です。投資を始める前に、賃貸を継続する、将来的には売却するなど複数の出口戦略を描いておきましょう。
まとめ
少額から始められ、節税効果が大きいという点で、築古戸建投資は長崎に合う手法です。
今回モデルケースを用いて説明したように、シミュレーションを通じて、節税効果とキャッシュフローのバランスを取ることが重要です。
長崎での築古戸建投資は、節税に加え、安定した収入を得られる、空き家問題などの地域課題を解決できるといったメリットもあります。
節税したいとお考えの方は、長崎での築古戸建投資もぜひ選択肢に含めてみてください。
